화곡동 아파트 경매, 16회 유찰 712만

한줄 요약

16회 유찰돼 최저입찰가 712만원, 9월 8일 입찰 예정. 매력적이지만 무단증축 등 리스크 주의 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 서울특별시 강서구 강서로18바길 34, 제5층 제502호 (화곡동, 혜성펠리스빌)

서울 강서구 화곡동에 위치한 혜성펠리스빌 502호는 지하철과 버스가 교차하는 교통의 요지에 자리 잡고 있습니다. 주변에 상업시설과 공원까지 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 면적 정보가 명확하지 않고, 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있어 법적 문제를 유의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 2억 5,300만원이지만, 16회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 712만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 2%에 불과한 가격으로, 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴하지만, 그만큼 뭔가 문제가 있다는 신호일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 747만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 17일의 압류입니다. 제시외 건물로 테라스가 포함되어 있으며, 이는 매각에 포함되지만 무단증축으로 인해 위반건축물로 표시되어 있어 추가 리스크가 있을 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 높은 할인율로 매력적이지만, 무단증축과 위반건축물 문제로 인해 법적 리스크가 큽니다. 또한, 명도 과정에서의 난이도도 고려해야 합니다. 예상 수익률은 매입 가격이 낮기 때문에 높을 가능성은 있지만, 리스크를 상쇄할 만큼은 아닐 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 다만, 법적 문제 해결 비용과 명도 비용을 감안해 권장 입찰가는 최저입찰가에 아주 근접한 712만원으로 설정하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 34만원으로 예상되며, 이 물건의 특성을 충분히 이해하고 투자해야 할 것입니다.