강서 방화동 아파트 경매, 12회 유찰 2.4억

한줄 요약

12회 유찰된 방화동 아파트, 매각기일은 9월 8일로 최저가 2억 4,640만원입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/19524

경매물건 주소 서울특별시 강서구 방화동로14길 12, 제103동 제4층 제402호 (방화동, 리치펠리스)

서울 강서구 방화동에 위치한 리치펠리스 아파트입니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 4층에 위치해 있어 전망은 나쁘지 않을 것으로 보입니다. 주변에는 다양한 생활 편의시설이 위치해 있어 생활하기엔 좋은 환경입니다. 다만, 교통편은 지하철보다는 버스가 더 유리할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

이 아파트는 감정가 3억 800만원에서 최저입찰가 2억 4,640만원으로 12회 유찰되었습니다. 인근 시세와 비교하면 약 20% 이상 저렴한 가격에 나왔지만, 12번이나 유찰된 데에는 이유가 있을 가능성이 높습니다. 예상 낙찰가는 약 2억 5,872만원 전후로 생각되며, 이는 인근 실거래가 대비 상당히 저렴한 편입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 12월 8일의 압류입니다. 특이사항으로는 임차권등기가 말소되는 조건이 있으며, 매수인의 부담이 배제되는 부분이 매력적입니다. 그러나, 테라스에 제시외 건물이 있어 위반건축물로 등록될 가능성이 있습니다. 향후 원상복구나 이행강제금 부과의 위험이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 12회 유찰은 투자자 입장에서 리스크를 고려할 필요가 있다는 신호입니다. 하지만, 가격이 상당히 저렴하게 나와 있어 수익률 측면에서는 매력적일 수 있습니다. 방화동은 개발 호재가 크진 않지만, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다. 예상 수익률은 연 5%를 넘을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 12회 유찰된 점에서 입찰자들이 관망 중인 상황이므로, 신중한 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 약 2억 5,000만원 선으로 예상합니다. 취등록세는 약 1,190만원 정도를 예상해야 하며, 총 투자금은 2.6억 정도로 계획하는 것이 좋겠습니다. 다만, 위반건축물 문제는 꼭 해결 가능성을 확인한 후 입찰을 결정해야 합니다.