광주 풍향동 부동산 경매, 신건 9,806만

한줄 요약

첫 매각인 신건으로, 감정가 그대로 매물로 나와 조심스러우면서도 흥미로운 기회.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3744

경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 풍향동 40-11

광주광역시 북구 풍향동에 위치한 이 부동산은 115.0㎡(34.8평) 규모로, 넓은 면적을 자랑합니다. 풍향동은 주거지로서 안정적인 지역으로, 주변에 학교, 상가, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 교통으로는 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호하지만, 지하철 등 다른 대중교통과의 연계는 다소 아쉬울 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 9,806만원으로 설정되어 있습니다. 이는 감정가의 100%로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 인근 유사 부동산의 시세와 비교할 때, 감정가가 비교적 보수적으로 설정되었다는 느낌을 받을 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 296만원 전후로 예상됩니다. 따라서 신건임에도 불구하고 첫 입찰에서 경쟁이 치열할 가능성도 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 7일 근저당권입니다. 특이하게도 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되어 있으며, 지적경계가 불분명하여 복원측량이 필요합니다. 이는 추가 비용 및 절차가 발생할 수 있다는 점에서 투자자에게는 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부도 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 낮아 보이나, 꼼꼼한 확인이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 첫 매각임에도 불구하고 감정가 그대로 나왔다는 점은 다소 부담이 될 수 있습니다. 하지만 반대로 말하면, 추가 유찰 없이 바로 낙찰 받을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 지역 자체는 안정적이고, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 장기적으로는 긍정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외로 예상됩니다. 다만, 지적경계 문제와 추가 비용 발생 가능성은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 첫 신건에서 바로 낙찰받기 위해서는 감정가와 비슷한 수준에서 입찰해야 할 것입니다. 예상 경쟁률은 신건임에도 불구하고 높은 편일 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 약간 낮추어 9,500만원 정도로 설정해 볼 수 있습니다. 취등록세 등의 부대비용을 포함하면 총 투자금은 약 1억 300만원이 될 것으로 보입니다. 그러나 지적경계 문제 해결과 인도명령 가능 여부도 미리 고려해야 하겠습니다.