영광읍 부동산 경매, 4회 유찰 1억

한줄 요약

솔직히 말하면, 인근 시세 대비 큰 폭의 할인율이 매력적이지만 몇 가지 걸리는 점이 있습니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 영광군 영광읍 계송리 191-1

전라남도 영광군 영광읍 계송리에 위치한 이 부동산은 1124.0㎡(340평)로 상당한 면적을 자랑합니다. 주위는 농촌 지역으로, 전형적인 농업 중심지입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 영광읍 내에서는 접근성이 괜찮습니다. 다만, 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계는 측량을 요하는 상황입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 8,663만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 273만원으로 감정가의 35%에 불과합니다. 4회 유찰된 점을 고려하면, 인근 시세 대비 65% 이상의 할인율을 자랑합니다. 내 경험상, 이런 물건은 경쟁이 적어 예상 낙찰가는 1억 786만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 6월 5일의 근저당권이며, 2019년 7월 18일에는 가압류가 설정되었습니다. 임차인이 있는지는 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 이동 가능한 저온창고는 매각에서 제외되며, 지적도상 맹지로 되어 있지만 인접지를 통해 출입이 가능합니다. 이런 특이사항들이 잦은 유찰의 원인이 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 65% 할인된 가격은 매력적이지만, 맹지 문제와 지적경계 불분명 등은 리스크입니다. 만약 주변 토지 개발 계획이 있다면 큰 호재가 될 수 있지만, 현재로서는 명확한 호재는 없습니다. 예상 수익률을 높이기 위해서는 추가적인 개발 가능성을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 1억 786만원 정도로 설정할 것입니다. 취등록세는 약 496만원이 예상되며, 총 투자금은 약 1억 1,282만원입니다. 내 경험상, 이런 물건은 명확한 개발 계획이 없다면 장기 보유 전략이 필요할 것 같습니다.