화성 우정읍 대지 경매, 7천만

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반으로 떨어진 화성 우정읍 대지, 하지만 경작 상태와 임차인 확인이 필요.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 우정읍 화산리 58

경기도 화성시 우정읍 화산리에 위치한 이 대지는 483.0㎡(약 146평)로 꽤 넓은 편이야. 하지만 솔직히 말하면, 현황은 대지가 아니라 밭으로 사용 중이라 건축 계획이 있는 사람이라면 추가 작업이 필요해 보이네. 주변은 농촌 지역으로, 인프라가 잘 갖춰져 있지는 않지만 조용한 환경을 좋아하는 사람에게는 매력적일 수 있어.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,538만원이었지만, 두 번의 유찰로 최저입찰가가 7,123만원까지 떨어졌어. 감정가의 49% 수준으로, 인근 대지 시세와 비교하면 꽤 저렴한 편이지. 인근 유사 대지의 실거래가는 평당 약 150만원 선이니, 전체적으로 보면 25% 이상 저렴하게 나왔다고 볼 수 있어.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 4일에 설정된 압류야. 나머지 지분은 2023년 6월 30일 경매개시결정이 났어. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 꼭 확인해야 해. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도에 애를 먹을 수 있거든. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 낮아 보여.

투자 관점에서 보면

솔직히 농촌 지역이기에 단기 시세 차익보다는 중장기적인 투자가 필요해. 다만, 개발 계획이 있다면 괜찮은 기회가 될 수 있어. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 초반 정도로 예상돼. 하지만 경작 상태라 즉시 활용이 어려운 점이 리스크야.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 물건이라 경쟁률이 높지 않을 것 같아. 예상 낙찰가는 7,479만원 전후로 보이고, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 7,467만원이 될 거야. 입찰에 참여한다면, 임차인 현황과 경작 상태를 꼼꼼히 체크하고 입찰가를 정하는 게 중요해.