소담동 상가 경매, 2회 유찰 3.1억

한줄 요약

2회 유찰로 가격 매력적이나, 복잡한 권리관계에 주의 필요

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 한누리대로 1970, 1층101호 (소담동,유림빌딩)

세종특별자치시 소담동 유림빌딩 1층에 위치한 상가입니다. 주변에는 다양한 상업시설이 있으며, 교통 접근성도 괜찮습니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아 정확한 사용 용도나 활용 가능성을 파악하기 어려운 점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 6억 3,600만원에서 2회 유찰되어 현재 최저입찰가는 3억 1,164만원입니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격으로, 인근 상가 시세와 비교하면 매우 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 2,722만원 정도로, 여전히 감정가 대비 49% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 2일의 압류입니다. 유치권 신고가 다수 있지만, 근저당권자인 남세종농업협동조합이 유치권 부존재 확인 판결을 받은 상태입니다. 대지권 미등기 상태로, 대지권 유무는 불확실하지만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권 문제와 대지권 미등기 상태가 걸리는 부분입니다. 그러나 가격이 매력적이고, 소유권 이전 가능성이 있는 소송이 진행 중이라 호재로 작용할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 약 6%로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 복잡한 권리 관계로 인해 다소 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 3억 3,000만원 선으로, 취등록세 약 1,505만원을 포함하여 총 투자금은 3억 4,505만원 정도 예상됩니다. 명도 문제는 유치권 행사 표지가 부착되어 있어 다소 난항이 예상되지만, 법적 조치를 고려해야 합니다.