금산 명곡리 토지 경매, 4회 유찰 4.4억

한줄 요약

4회 유찰로 최저가가 감정가의 24%까지 떨어진 금산 명곡리 토지 경매, 그러나 법정지상권 여부가 불확실하여 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 제원면 명곡리 123

이 물건은 충청남도 금산군 제원면 명곡리에 위치한 대규모 토지로, 면적은 25,128㎡(약 7,601평)입니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로 조용하고 한적한 분위기가 특징입니다. 교통편은 다소 불편할 수 있지만, 자연환경이 좋고 농업이나 주말 농장 용도로 활용하기에 적합합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 6,101만원으로 시작했으나, 무려 4회 유찰되면서 최저입찰가는 4억 4,683만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 76% 할인된 금액으로, 인근 유사 토지 시세와 비교하면 상당히 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 4억 6,917만원으로, 낙찰가율을 고려했을 때 상당히 매력적일 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2006년 5월 10일에 설정된 근저당이 있습니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 제시외 건물들이 매각에서 제외되면서 법정지상권이 성립될 가능성이 있다는 점입니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 문제를 야기할 수 있습니다. 또한, 농지취득 자격증명서가 필요하므로, 이를 준비하지 않으면 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하여, 꼭 사전에 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 대규모 토지로서 개발 가능성이 있지만, 법정지상권의 불확실성과 농지취득 자격증명 필요 등 여러 리스크가 존재합니다. 수익률은 활용 방안에 따라 다르겠지만, 농업이나 임대 수익을 노린다면 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 매각 제외된 제시외 건물들이 법적 문제를 일으킬 수 있으니 주의가 필요합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 4회 유찰된 만큼 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 4억 6,917만원 전후로, 취등록세는 약 2,158만원이 예상됩니다. 하지만, 법정지상권 문제와 농지취득 자격증명서를 준비할 수 있는지 충분히 검토한 후에 입찰을 결정해야 합니다. 이러한 리스크를 감수할 수 있다면, 장기적인 투자 관점에서 매력적인 기회가 될 수 있습니다.