곡성 두가리 펜션부지 경매, 9.7억

한줄 요약

곡성 두가리의 대규모 펜션부지, 유찰로 저렴해졌지만, 농지취득자격증명과 맹지 접근성 문제는 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 전라남도 곡성군 고달면 두가리 733 주1

전라남도 곡성군 고달면 두가리에 위치한 이 부동산은 총 면적이 70076㎡(약 21198평)로, 일단의 펜션부지로 활용되고 있는 곳이야. 주변은 자연환경이 잘 보존된 지역으로, 관광객 유치를 위한 펜션 개발에 적합한 위치일 수도 있어. 일부는 국가하천과 접해 있어 자연 경관이 뛰어난 점이 매력적이지만, 이로 인해 개발 제한이 따를 수 있어.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 8,673만원이었으나, 두 차례 유찰되면서 최저 입찰가는 9억 7,071만원으로 약 30% 할인된 상태야. 인근 시세와 비교했을 때, 이 정도 규모의 부지를 이 가격에 구할 수 있는 기회는 흔치 않다. 예상 낙찰가를 10억 1,925만원 전후로 보면 될 것 같아.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 31일 설정된 근저당권이야. 특별히 주의할 점은 농지취득자격증명이 필요하다는 건데, 이게 없으면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어. 또한, 맹지인 목록 13, 14, 15는 펜션부지를 통해 접근해야 하는데, 이는 개발 시 걸림돌이 될 수 있지. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하지만, 현재로선 특별한 임차인은 없는 것으로 보이네.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 부지는 개발 가능성이 있지만 몇 가지 리스크도 존재해. 특히, 농지취득자격증명 문제와 맹지 접근성은 큰 걸림돌이 될 수 있어. 하지만 관광지와의 접근성, 그리고 자연경관을 활용한 개발 가능성은 장점이야. 예상 수익률을 계산해보면, 펜션으로 개발 시 높은 수익을 기대할 수 있지만, 초기 투자와 개발 허가 과정의 복잡성을 감안해야 해.

내가 입찰한다면

만약 내가 입찰한다면, 예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것 같아. 이 물건의 특성을 이해하고 있는 투자자들은 많지 않을 테니까. 권장 입찰가는 10억 내외로 설정하되, 취등록세 약 4,688만원을 포함한 총 투자금액을 고려해야 할 거야. 농지취득자격증명과 관련된 법적 문제를 해결할 수 있다면, 장기적인 관점에서 매력적인 투자처가 될 수 있어.