분양사기 의심 물건을 경매장에서 다시 본 이야기

몇 해 전 경매 물건을 보러 갔다가 현관 앞에 붙은 분양 안내문을 한참 읽었습니다. 분양을 받았다는 사람은 있는데 건물은 경매에 나왔고, 안내문에 적힌 회사와 등기상 소유자 이름도 달랐습니다. 이런 물건을 만나면 낙찰가부터 계산하고 싶어집니다. 저는 그날 수첩 첫 줄에 ‘누가 팔 권한이 있었나’부터 적었습니다.

계약서를 쓰기 전에 이미 갈린 돈의 행방

분양사기라는 말을 들으면 허허벌판에 건물을 짓겠다고 속이는 장면을 떠올리기 쉽습니다. 현장에서는 건물이 실제로 올라가고 모델하우스도 멀쩡한 경우가 더 헷갈립니다. 계약 상대방이 누구인지, 계약금을 어느 계좌로 보냈는지, 그 돈이 보증 대상인지가 나중에 갈립니다. 공사가 보인다는 사실만으로 내 돈의 안전이 확인되지는 않습니다.

예를 들어 분양대금이 4억 원인 호실에 계약금 4천만 원을 넣는다고 해보죠. 직원이 ‘오늘 예약금 500만 원만 보내면 원하는 층을 잡아준다’고 합니다. 그 계좌가 분양계약서에 적힌 납부 계좌와 다르면 송금 전에 멈춰야 합니다. 예약금이라는 이름, 직원의 명함, 분양 사무실의 간판은 돈을 돌려받을 권리를 대신 증명하지 못합니다. 계약서에 적힌 당사자와 입금받는 사람의 관계를 설명받고, 공식 서류로 대조해야 합니다.

주택도시보증공사의 분양보증이 언급돼도 ‘보증이 있으니 어떤 돈이든 돌려받는다’고 받아들이면 곤란합니다. 보증 대상 사업인지, 내가 계약하는 호실과 납부금이 보증 범위에 들어가는지, 보증에서 제외되는 경우는 무엇인지 보증서와 약관을 봐야 합니다. 상가나 오피스텔은 아파트 분양 때 들었던 말을 그대로 적용하면 더 위험합니다. 상품과 사업장에 따라 구조가 다릅니다.

등기부에서 신탁을 봤다면 설명이 더 필요했다

제가 현장에서 특히 오래 보는 건 토지와 건물의 소유 명의입니다. 홍보물에는 시행사 이름이 크게 적혀 있는데 등기에는 신탁회사가 소유자로 나오는 일이 있습니다. 신탁 자체가 사기라는 뜻은 아닙니다. 다만 누가 계약을 체결하고 돈을 받을 권한이 있는지는 신탁계약과 분양 구조에 따라 확인해야 합니다. 대법원 판례도 신탁 부동산의 소유권이 수탁자에게 이전된다는 점을 분명히 합니다.

그래서 등기사항증명서에서 신탁등기를 발견하면 신탁원부를 함께 확인합니다. 분양계약서의 매도인, 시행사, 신탁회사, 분양대금 납부 계좌가 어떻게 연결되는지도 봅니다. ‘원래 다 이렇게 한다’는 말로 그 연결을 건너뛰는 현장이라면 저는 계약을 서두르지 않습니다. 설명을 듣고도 권한과 돈의 흐름이 서류에서 이어지지 않으면, 좋은 층을 놓치는 편이 낫습니다.

분양권을 넘겨받는 거래도 마찬가지입니다. 원계약자가 가진 권리가 무엇인지, 전매가 가능한 시점인지, 미납 중도금과 대출 승계 조건은 어떤지 먼저 확인해야 합니다. 주택법에는 공급질서를 어지럽히는 행위에 관한 규정이 있습니다. 프리미엄이 싸다는 이유만으로 ‘명의 변경은 나중에 해준다’는 약속에 돈을 보내면, 권리를 넘겨받는 단계에서 막힐 수 있습니다.

경매 물건으로 다시 나오면 피해자의 말도 확인한다

분양 과정에 문제가 있었던 건물이 경매에 나오면 입찰자는 두 가지를 따로 봐야 합니다. 기존 분양계약자가 누구에게 어떤 돈을 돌려받을 수 있는지와, 경매 매수인이 어떤 권리나 점유 문제를 떠안는지는 별개입니다. 누군가 ‘내가 먼저 분양받았다’고 말해도 그 말만으로 낙찰자의 소유권 취득 여부나 인도 의무가 결정되지는 않습니다. 반대로 등기만 깨끗해 보인다고 현장에 있는 사람을 없는 셈 칠 수도 없습니다.

법원 경매 정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기사항증명서와 대조합니다. 현장에서는 실제 점유자, 사용 중인 호실, 출입 상태를 확인합니다. 서류에 없는 사람이 있다면 관계를 확인할 자료가 더 필요합니다. 매각물건명세서 한 장을 읽고 ‘명도비 300만 원이면 되겠지’ 하고 입찰가를 정하는 건 제 기준에서는 너무 빠릅니다.

숫자로 보면 더 선명합니다. 예상 매각가 3억 원, 낙찰가 2억 5천만 원이라면 차액은 5천만 원입니다. 여기서 취득 관련 세금, 대출 이자, 수리비, 체납 관리비 중 낙찰자가 부담할 수 있는 금액, 점유 해결 비용, 매도 비용을 빼야 합니다. 5천만 원을 곧바로 수익이라고 적는 순간 위험을 살 돈이 사라집니다. 세금과 인수 비용은 물건 및 낙찰자의 조건에 따라 달라지니 입찰 전 별도로 계산해야 합니다.

이미 돈을 보냈다면 기록부터 붙잡는다

분양사기가 의심될 때는 ‘환불해 주겠다’는 구두 약속을 기다리며 시간을 보내기 쉽습니다. 우선 계약서와 특약, 모집 광고, 문자와 통화 기록, 이체 내역, 입금 계좌 명의, 보증 관련 서류를 모아 날짜순으로 놓는 게 좋습니다. 상대방이 언제 무엇을 약속했고 실제로 무엇이 이행되지 않았는지 보이기 시작합니다. 추가 입금 요구가 와도 기존 계약상 의무인지 확인하기 전에는 서두르지 않습니다.

계약이 취소되거나 해제될 수 있는지, 낸 돈을 누구에게 청구할 수 있는지는 사유와 계약 내용에 따라 달라집니다. ‘사기니까 무조건 전액 환불’처럼 단정할 일이 아닙니다. 금액이 크거나 사업 관계자가 여러 곳이면 계약서와 송금 자료를 들고 변호사에게 구체적인 청구 상대와 보전 방법을 확인하는 편이 낫습니다. 형사 신고를 생각하더라도 돈을 돌려받는 절차는 별도로 검토해야 합니다.

경매장을 오래 다녀보니 위험한 물건에는 대개 설명이 길었습니다. ‘곧 해결된다’는 말은 길고, 누가 권한을 가졌는지 보여주는 서류는 짧거나 빠져 있었습니다. 분양이든 경매든 저는 돈을 넣기 전에 그 빈칸부터 찾습니다. 빈칸을 끝내 채울 수 없다면, 그 물건은 제 물건이 아닙니다.