사무실임대 수익을 계산하다 공실 앞에서 멈췄다
예전에 사무실로 쓰던 경매 물건을 보러 갔을 때, 복도에 붙은 임대 안내문이 먼저 눈에 들어왔다. 같은 층에 빈 호실이 셋이었다. 감정가보다 싸게 낙찰받으면 사무실임대로 월세를 받을 수 있겠다는 생각이 들다가도, 저 셋은 왜 아직 비어 있을까 싶었다. 그날은 입찰가를 적기 전에 중개업소부터 돌았다.
낙찰가보다 먼저 물어본 건 월세였다
사무실은 같은 건물, 같은 면적이어도 임대료 차이가 난다. 엘리베이터에서 얼마나 걷는지, 창이 어느 쪽으로 나는지, 냉난방을 개별로 조절할 수 있는지가 실제 계약에 영향을 준다. 주차 한 대를 무료로 쓸 수 있는지에 따라 문의하는 업종도 달라진다. 현장에서 본 전용면적 20평 남짓한 호실은 사진으로는 깔끔했지만, 창 앞에 다른 건물이 바짝 붙어 있었다. 중개업소에서는 채광이 나은 호실부터 나간다고 했다.
시세를 물을 때는 광고에 적힌 최고 월세만 받아 적지 않는다. 현재 비어 있는 호실의 보증금과 월세, 얼마나 오래 비었는지, 최근 실제 계약은 어느 조건에서 이뤄졌는지를 나눠 묻는다. 임대인이 인테리어 기간을 몇 달 줬는지도 중요하다. 월세 120만 원에 계약했다 해도 두 달을 무료로 줬다면 첫해에 실제로 받는 금액은 단순히 120만 원에 12를 곱한 값보다 적다.
관리비도 확인해야 한다. 임차인이 체감하는 비용은 월세와 관리비를 합친 금액이다. 월세 100만 원에 관리비 45만 원인 호실이 월세 120만 원에 관리비 15만 원인 호실보다 무조건 싸게 느껴지지는 않는다. 전기료와 냉난방비가 관리비에 포함되는지, 주차비가 별도인지까지 확인해야 광고 조건을 제대로 비교할 수 있다.
보증금이 들어와도 내 돈은 아니다
가령 낙찰대금과 취득 부대비용, 수리비를 합쳐 2억 원이 들고 보증금 2천만 원에 월세 100만 원으로 임대한다고 치자. 월세를 12개월 내내 받아야 연 1,200만 원이다. 여기서 중개보수, 재산세, 대출이자, 소유자가 부담할 관리비와 수선비가 빠진다. 한 달 비면 임대료 100만 원만 사라지는 게 아니다. 공실 중에도 소유자 몫의 관리비가 붙을 수 있다. 취득세와 이후 매각 때 발생할 세금도 매입 판단에서 따로 계산해야 한다.
초보 때는 보증금 2천만 원이 들어오면 투자금이 그만큼 줄었다고만 생각하기 쉽다. 하지만 계약이 끝나면 돌려줘야 하는 돈이다. 다음 임차인을 못 구한 상태에서 기존 임차인이 나가겠다고 하면 현금으로 반환할 준비가 돼 있어야 한다. 나는 보증금을 수익으로 넣지 않고, 반환 일정이 겹쳤을 때 버틸 현금이 있는지 따로 본다.
계산할 때는 월세가 곧바로 들어오는 경우보다 공실 3개월, 임대 중개비 지출, 예상보다 큰 수리 한 건을 넣은 경우를 먼저 적는다. 그 숫자에서도 대출 원리금과 세금을 감당할 수 없으면 입찰가를 낮춘다. 은행이 경락잔금대출을 얼마나 해줄지도 입찰 전에 확인한다. 예상 대출액과 실제 승인액이 다르면 잔금일에 모자란 돈을 급하게 마련해야 한다.
임차인이 있으면 계약서보다 날짜를 본다
이미 임차인이 있는 사무실은 공실 걱정이 덜해 보인다. 그런데 경매에서는 그 임차인의 보증금이 낙찰자에게 부담으로 남는지가 먼저다. 상가건물 임대차에서는 건물 인도와 사업자등록 신청이 대항력 판단에 중요하다. 찾기쉬운 생활법령정보에도 이 요건을 갖춘 다음 날부터 대항력이 생긴다고 안내돼 있다. 확정일자와 우선변제권은 또 다른 문제다. 환산보증금 등 적용 요건까지 확인해야 해서 사업자등록증 한 장만 보고 보증금이 전부 배당될 거라고 단정하면 위험하다.
나는 등기부의 근저당 설정일, 임차인의 사업자등록 신청일과 점유 시작 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 시간순으로 놓는다. 현황조사서와 매각물건명세서도 함께 읽는다. 서류에 적힌 임차인과 현장에서 실제 쓰는 사람이 다르거나, 호실 표시가 계약서와 맞지 않으면 입찰을 멈추고 이유를 확인한다. 문이 잠겨 있어 내부를 못 봤다면 수리비를 낙관적으로 잡지 않는다. 입찰 전에는 법원 경매 기록을 다시 확인하고, 해석이 애매한 보증금은 전문가 검토 비용까지 감수할 일이다.
낙찰 뒤 사무실임대를 새로 놓는 경우에도 계약 조건은 가볍지 않다. 임차인이 사업자등록과 점유를 갖추면 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있고, 계약갱신 요구도 법에서 정한 범위에서 검토해야 한다. 훗날 팔 계획이라면 그때 임대차가 얼마나 남아 있을지도 함께 봐야 한다. 임차인을 빨리 받으려고 계약서를 대충 쓰면 매각할 때 그 조건이 그대로 가격 협상의 대상이 된다.
빈 사무실에 들어갈 사람을 떠올려본다
사무실임대 수요를 볼 때는 유동인구보다 누가 그 공간에서 하루를 보낼지 생각한다. 직원 다섯 명이 쓰려면 책상 배치와 회의 공간이 나오는지, 방문 고객이 있다면 주차와 안내 표지가 가능한지, 택배가 많다면 화물 반입이 편한지 살핀다. 건축물대장상 용도와 관리단 규약에서 원하는 업종을 허용하는지도 확인한다. 간판을 달 수 있다고 말만 듣고 계약했다가 관리단과 다투는 경우를 현장에서 봤다.
임대 문의가 들어오면 무조건 높은 월세를 고집하지는 않는다. 한 달에 10만 원 더 받으려고 공실이 석 달 길어지면 회복하는 데 시간이 꽤 걸린다. 반대로 낮은 월세로 서둘러 계약해 놓고 나중에 올리면 된다고 계산하는 것도 위험하다. 임대차 기간과 갱신 가능성, 인상 제한을 함께 봐야 한다. 결국 입찰 전에 확인한 주변 계약 사례가 내 희망 월세보다 믿을 만한 숫자다.
경매장에서 싼 가격을 보면 손이 먼저 움직인다. 그래도 사무실은 낙찰받는 날보다 임차인이 들어오고, 나가고, 다시 들어오는 동안의 숫자가 더 중요했다. 같은 층의 빈 호실 셋을 본 그날처럼, 공실을 설명할 수 없는 물건은 한 번 더 현장에 가보는 편이 내 돈을 지켰다.
