서울단기임대 수익을 계산해봤더니 빈 달이 무서웠다

경매 물건을 보러 다니다 보면 “서울단기임대로 돌리면 월세보다 훨씬 남는다”는 말을 자주 듣습니다. 역에서 가깝고 가구만 넣으면 바로 손님을 받을 수 있을 것 같은 집도 있죠. 그런데 저는 입찰표를 쓰기 전에 빈 달부터 계산합니다. 하루 요금이 높아 보여도 공실과 청소비를 넣으면 숫자가 꽤 달라지거든요.

낙찰가보다 먼저 임대 방식을 구분한다

서울단기임대라는 이름 아래 서로 다른 거래가 섞여 있습니다. 몇 주나 몇 달 동안 집을 빌려 실제로 거주하는 주택 임대차가 있고, 여행객에게 숙박 서비스를 제공하는 영업도 있습니다. 예약 화면에서 기간만 길게 설정했다고 숙박 영업이 주택 임대차로 바뀌는 것은 아닙니다. 운영 방식, 제공하는 서비스, 실제 사용 목적을 함께 봐야 합니다.

이 구분을 놓치고 낙찰받으면 수익 계산 이전에 운영 자체가 막힐 수 있습니다. 서울시가 안내하는 외국인관광 도시민박업은 운영자가 실제 거주하는 주택에서 외국인 관광객에게 숙식을 제공하는 형태입니다. 등록할 수 있는 건물 종류와 면적, 안전 설비 등에도 기준이 있습니다. 비어 있는 경매 아파트 한 채를 낙찰받아 가구를 넣었다고 곧바로 이 방식으로 영업할 수 있는 건 아닙니다. 해당 주소의 건축물대장과 자치구 담당 부서의 안내를 먼저 확인해야 합니다.

반대로 몇 달간 실제 거주할 임차인과 주택 임대차계약을 맺는다면 계약 기간이 짧다는 이유만으로 임차인의 권리가 사라지지 않습니다. 주택임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 적용하지 않는다고 규정합니다. 여기서 중요한 말은 ‘명백한 경우’입니다. 계약서 제목에 단기임대라고 적는 것만으로 판단이 끝난다고 보면 위험합니다.

월 180만 원 광고를 보면 비용표를 다시 쓴다

예를 들어 낙찰 후 수리한 원룸을 월 180만 원에 임대할 수 있다는 광고를 봤다고 해보죠. 이 금액으로 열두 달을 채우면 연 2,160만 원입니다. 하지만 실제로 두 달이 비면 임대료는 1,800만 원으로 줄어듭니다. 여기서 관리비 중 임대인 부담분, 인터넷, 소모품 교체, 중개 수수료, 퇴실 청소비, 수선비와 세금까지 빼야 합니다. 가구와 가전도 처음 살 때만 비용이 드는 게 아닙니다.

제가 가정표에 넣는 숫자는 이렇습니다. 월 180만 원에 10개월 임대하고, 매달 고정비 25만 원을 12개월 부담하며, 퇴실 청소와 소모품에 연 120만 원, 수선 예비비로 연 100만 원을 잡습니다. 그러면 1,800만 원에서 300만 원, 120만 원, 100만 원을 뺀 1,280만 원이 남습니다. 대출이자, 취득 과정의 비용, 보유세와 소득세를 반영하기 전 금액입니다. 실제 물건의 수익을 보장하는 수치가 아니라, 입찰 전에 비용을 빠뜨리지 않기 위한 예시입니다.

장기 월세가 월 120만 원이라면 공실 없이 받는 임대료는 연 1,440만 원입니다. 단기 계약 쪽의 광고 금액은 훨씬 커 보이지만, 위 가정에서는 운영비를 제하고 나면 비교가 달라집니다. 그래서 주변 단기임대 호가만 보지 않고 같은 건물의 일반 월세, 최근 임대 기간, 퇴실 후 다음 계약까지 걸리는 시간도 함께 확인합니다. 호가는 받을 수 있다는 희망이고, 입금 내역은 실제 숫자입니다.

경매 물건의 기존 점유자를 빼놓으면 계산이 무너진다

서울단기임대를 염두에 둔 입찰에서 특히 조심할 부분은 기존 점유자입니다. 매각물건명세서에 임차인 정보가 간단히 적혀 있어도 그 한 장으로 끝내지 않습니다. 등기사항증명서의 권리 순서, 현황조사서의 점유 내용, 전입세대 확인 자료, 임대차 관련 서류를 맞춰 봅니다. 현장에서는 우편함, 계량기 사용 흔적, 관리사무소에서 확인할 수 있는 범위의 정보도 살핍니다. 서류와 현장이 다르면 이유가 확인될 때까지 입찰가를 쓰지 않습니다.

주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 요건을 갖춘 다음 날부터 대항력이 생길 수 있습니다. 확정일자와 배당 관계, 선순위 권리까지 얽히면 낙찰자가 떠안을 보증금이 있는지도 따져야 합니다. “단기 거주자니까 금방 나가겠지”라는 예상은 권리분석이 아닙니다. 계약 기간이 짧아도 실제 거주와 권리 요건은 별도로 확인해야 합니다.

인도명령도 만능 열쇠는 아닙니다. 민사집행법상 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청할 수 있지만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유한다면 인도명령이 나오지 않을 수 있습니다. 게다가 권리 문제가 없는 점유자라도 이사 일정이 늦어지면 첫 임대 시작일이 밀립니다. 저는 명도 예상 기간을 수익표에 넣고, 그 기간의 이자와 관리비도 입찰가에서 뺍니다.

입찰 전에는 세 가지 숫자를 적어 둔다

첫째는 낙찰 후 실제로 쓸 수 있는 날입니다. 잔금 납부, 명도, 수리, 가구 설치를 합쳐 잡습니다. 둘째는 보수적인 임대료입니다. 가장 잘 꾸민 방의 최고 호가보다 비슷한 면적과 상태의 물건을 기준으로 삼습니다. 셋째는 최악의 공실 기간입니다. 한 번 비었을 때 몇 달까지 대출이자와 관리비를 감당할 수 있는지 계산합니다.

• 건축물대장상 용도와 계획한 운영 방식이 맞는가
• 기존 점유자의 보증금과 대항력 여부를 확인했는가
• 명도와 수리 기간을 반영해 첫 임대일을 잡았는가
• 가구 교체, 청소, 공실 비용을 임대료에서 뺐는가
• 주택 임대차인지 숙박 영업인지 자치구에 확인할 쟁점이 있는가

이 다섯 가지 중 하나라도 답이 흐리면 저는 예상 수익을 높여서 빈칸을 메우지 않습니다. 서울단기임대는 수요가 있는 곳에서 쓸 만한 운영 방식일 수 있습니다. 다만 경매에서는 집을 싸게 사는 것과 계획대로 빌려주는 것이 서로 다른 일입니다. 입찰장에서 마음이 급해질수록, 저는 가장 높은 월세보다 집을 비워 둘 때 견딜 수 있는 기간을 먼저 봅니다.