강남사무실임대 현장을 돌고 계약서를 다시 본 이유
얼마 전 강남사무실임대 매물을 보러 다니는 지인을 따라 역삼동과 삼성동 건물 몇 곳을 돌았다. 사진에는 비슷한 크기의 깔끔한 사무실이었는데, 문을 열고 들어가니 이야기가 달랐다. 한 곳은 회의실을 만들면 책상이 들어갈 자리가 빠듯했고, 다른 곳은 엘리베이터 앞 공용 공간이 넓어 보이는 대신 실제 전용면적이 작았다. 경매 물건을 볼 때도 서류보다 현장에서 먼저 걸리는 게 있다. 사무실은 매일 쓰는 공간이라 그 차이가 더 오래 간다.
월세가 같아도 매달 나가는 돈은 다르다
매물 광고에 적힌 월세만 보고 예산을 잡으면 첫 달부터 계산이 틀어진다. 보증금, 월세에 관리비와 주차비를 더하고, 부가가치세가 별도인지 확인해야 한다. 관리비에 냉난방비가 포함되는지, 전기료는 실사용량으로 따로 내는지도 건물마다 다르다. 중개보수와 이사비, 간판 설치비, 원상복구 비용까지 생각하면 계약서에 적힌 월세는 전체 비용의 일부다.
가령 월세 300만 원인 사무실 두 곳이 있다고 치자. A는 관리비 80만 원에 주차 한 대가 포함되고, B는 관리비 40만 원이지만 주차비가 25만 원, 냉난방비가 별도라면 광고의 숫자만으로 어느 쪽이 싼지 말하기 어렵다. 실제 납부액은 부가가치세와 사용량에 따라서도 달라진다. 나는 이런 물건을 보면 중개인에게 최근 관리비 고지 내역을 요청하고, 여름과 겨울 냉난방 방식부터 묻는다. 답이 흐릿하면 입주 후 비용도 흐릿해질 가능성이 크다.
전용면적도 꼭 따져야 한다. 계약면적이 40평이라는 말만 듣고 직원 15명이 일할 수 있다고 판단하면 위험하다. 화장실, 복도 등 공용 부분이 포함된 면적일 수 있다. 책상과 회의실, 복합기, 수납장 자리를 간단히 그려 보면 쓸 수 있는 공간이 드러난다. 같은 월세라면 전용면적을 기준으로 비용을 나눠 보는 편이 비교에 도움이 된다.
역에서 가까운 것보다 출근 동선이 먼저였다
강남은 지도상 거리와 실제 이동 시간이 꽤 다르게 느껴진다. 역 출구에서 가깝더라도 큰길을 건너야 하거나 언덕을 올라야 하는 건물이 있다. 비 오는 날 직원들이 어떤 길로 걷는지, 고객이 처음 와서 입구를 쉽게 찾는지 직접 확인하는 게 좋다. 1층 로비에서 사무실 문까지 걸어 올라가 보니 엘리베이터 대기 시간이 예상보다 긴 곳도 있었다.
방문객이 많은 업종이라면 건물 이름의 인지도보다 주차 동선과 안내가 더 중요할 때가 있다. 기계식 주차장에 들어가지 못하는 차량이 있는지, 방문 주차는 몇 시간까지 가능한지, 야간과 주말에도 출입할 수 있는지 물어야 한다. 사진으로는 알 수 없는 것들이다. 계약 전 평일 출근 시간과 오후 시간에 한 번씩 가 보면 건물 분위기도 달리 보인다.
업종에 맞는 시설인지도 확인한다. 서버를 두거나 촬영 장비를 쓰는 사무실이라면 전기 용량과 냉방 운영 시간이 중요하다. 탕비실 설치에 급배수가 필요한데 배관을 건드릴 수 없는 건물이라면 인테리어 계획부터 다시 짜야 한다. 용도와 시설 사용 범위는 구두 설명에 기대지 말고 건축물대장, 관리규약, 임대차계약서에서 맞춰 보는 게 안전하다.
보증금을 넣기 전 등기부부터 펼친다
경매 현장을 오래 다니다 보니 임차인으로 계약할 때도 등기부를 먼저 본다. 소유자가 누구인지, 근저당권과 압류 같은 권리가 있는지 확인하고 계약 상대방이 실제 임대 권한을 가졌는지 맞춘다. 법인 소유라면 법인 명의와 계약서의 당사자, 서명 권한도 확인한다. 현장에서 안내한 사람이 친절하다고 이 절차를 건너뛸 수는 없다.
보증금이 크다면 선순위 권리와 건물의 시세를 함께 봐야 한다. 등기부에 담보가 있다는 사실만으로 곧바로 위험하다고 단정할 수는 없지만, 담보 규모와 보증금이 건물 가치에 비해 과한지는 따져야 한다. 계약 직전 등기부를 다시 발급받고, 잔금을 보내기 전에도 변동이 없는지 확인하는 습관이 필요하다. 경매 물건에서 하루 차이로 권리관계가 달라지는 장면을 여러 번 봤다.
사무실 임대차라고 해서 보호 규정을 일률적으로 적용할 수도 없다. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상 건물을 주된 영업용으로 쓰는 임대차인지가 중요하다. 생활법령정보는 건물 인도와 사업자등록 신청을 대항력 요건으로 안내한다. 보증금 회수에 관한 권리는 계약 조건과 선순위 권리, 확정일자 등에 따라 달라지므로, 큰돈이 걸렸다면 해당 계약을 기준으로 확인해야 한다. 특히 경매 진행 중인 건물은 ‘낙찰자가 보증금을 돌려주겠지’라고 짐작하고 들어갈 일이 아니다.
계약서에는 나갈 때의 비용까지 적는다
사무실을 구할 때는 들어가는 날만 생각하기 쉽다. 그런데 다툼은 나갈 때 생긴다. 기존 바닥과 천장, 파티션 상태를 사진으로 남기고, 어떤 시설까지 원상복구할지 계약서에 적어 두는 게 좋다. 이전 임차인이 설치한 벽을 그대로 쓰는 경우에도 퇴거할 때 누가 철거할지 정해 두지 않으면 비용이 내 몫이 될 수 있다.
무료 임대 기간이나 인테리어 공사 기간을 받았다면 월세가 언제부터 발생하는지 날짜로 적는다. 관리비도 같은 기간에 부과되는지 따로 확인한다. 간판 위치, 야간 출입, 주차 배정, 냉난방 사용 시간처럼 실제 운영에 필요한 조건은 특약으로 남겨야 기억이 엇갈리지 않는다. 임대인이 바뀌거나 건물이 매각되는 상황까지 생각하면 말로만 들은 약속은 더 불안하다.
강남사무실임대는 좋은 주소를 고르는 일처럼 보이지만, 결국 매달 감당할 비용과 직원들이 쓸 공간을 고르는 일이다. 나는 역에서 몇 분 거리라는 문구보다 실제 전용면적, 고정비, 권리관계가 선명한 사무실에 마음이 간다. 계약 후에도 오래 버틸 수 있는 조건인지가 주소보다 중요했다.
