전세권설정비용 3억 전세에서 계산해봤더니

경매 물건을 보러 다니다 보면 등기부에 적힌 전세권 금액부터 눈에 들어옵니다. 그런데 정작 전세 계약을 앞둔 분들은 전세권을 설정하는 데 얼마가 드는지부터 막막해하더군요. 얼마 전에도 보증금 3억 원짜리 집을 알아보던 지인이 “설정비가 몇만 원쯤 하겠지?”라고 물었습니다. 세금만 72만 원이라고 하니 표정이 달라졌습니다.

3억 원 전세라면 세금부터 72만 원입니다

전세권설정비용에서 가장 큰 몫은 등록면허세입니다. 전세금의 0.2%를 냅니다. 여기에 등록면허세의 20%인 지방교육세가 붙으니, 두 세금을 합치면 전세금의 0.24%입니다. 찾기쉬운 생활법령정보에 안내된 계산 방식도 이렇습니다.

• 전세금 1억 원: 등록면허세 20만 원, 지방교육세 4만 원
• 전세금 2억 원: 등록면허세 40만 원, 지방교육세 8만 원
• 전세금 3억 원: 등록면허세 60만 원, 지방교육세 12만 원

여기에 등기신청수수료가 더해집니다. 2025년 8월부터 적용된 대법원 수수료 규칙 기준으로 부동산 한 개에 전자신청은 1만 원, 전자표준양식 신청은 1만 5천 원, 방문 서면신청은 1만 8천 원입니다. 3억 원 전세를 방문 신청한다면 세금과 신청수수료만 73만 8천 원인 셈입니다. 법무사에게 맡기면 대행 보수와 서류 발급비 등은 별도로 봐야 합니다. 견적서를 받을 때 세금과 보수가 각각 얼마인지 나눠 달라고 하는 이유입니다.

가끔 국민주택채권 매입비까지 넣어 계산한 견적을 보는데, 일반적인 전세권 설정등기에는 국민주택채권 매입이 필요하지 않습니다. 소유권이전등기나 저당권 설정등기 비용과 섞어 생각하기 쉬운 대목입니다. 계약이 끝난 뒤 전세권 말소등기를 진행할 때의 수수료와 대행 비용도 설정 비용과는 별개로 확인해 두는 편이 좋습니다.

돈을 내기 전에 집주인 협조부터 확인합니다

비용을 마련했다고 세입자 혼자 전세권을 올릴 수 있는 건 아닙니다. 전세권 설정은 소유자의 협조가 필요합니다. 계약할 때 설정에 동의한다는 말만 듣고 넘어가지 말고, 필요한 서류를 언제 건네받을지와 비용을 누가 부담할지까지 적어 두는 게 낫습니다. 실무에서는 세입자가 부담하는 경우를 자주 보지만, 당사자끼리 달리 정할 수도 있습니다.

저라면 계약금 보내기 전에 등기부를 다시 봅니다. 계약 상대가 등기부상 소유자인지, 이미 잡힌 근저당권은 얼마인지, 전세권을 설정하려는 범위가 계약한 집과 일치하는지 확인합니다. 계약서에 도장을 찍은 날과 전세권이 등기된 날도 다릅니다. 그 사이 다른 권리가 먼저 등기되면 기대했던 순위를 얻지 못할 수 있습니다. 전세권 설정에 동의한다는 특약만으로 원하는 순위가 확보되는 것은 아닙니다.

보증금 3억 원에 설정비로 70만 원 넘게 썼다는 사실만으로 안전한 집이 되지는 않습니다. 앞선 담보권과 집값을 함께 봐야 합니다. 전세권을 설정해도 매각대금이 선순위 채권을 갚는 데 대부분 쓰인다면 보증금 회수는 어려워질 수 있습니다. 저는 비용 계산보다 이 숫자들을 먼저 맞춰 봅니다.

경매에서는 전세권 순위와 배당요구가 갈림길입니다

제가 입찰장에서 가장 조심하는 건 ‘전세권이 있으니 낙찰되면 무조건 지워지겠지’라는 판단입니다. 민사집행법에 따르면 앞선 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸합니다. 반대로 그보다 앞선 전세권은 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 그 전세권자가 전세권에 기해 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 등기부의 설정일 하나만 보고 끝낼 일이 아닙니다.

예를 들어 전세권 2억 원이 먼저 등기되고 그다음 근저당권이 설정된 집이라면, 낙찰자는 전세권자의 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 배당요구가 없다면 전세권 인수를 염두에 두고 입찰가를 계산해야 합니다. 매각물건명세서에 적힌 인수 조건과 사건기록을 확인하는 까닭입니다. 보증금 규모가 큰데 이 부분을 놓치면 ‘싸게 낙찰받았다’던 계산이 바로 뒤집힙니다.

더 까다로운 경우도 있습니다. 한 사람이 전세권자이면서 동시에 주택임차인일 수 있습니다. 대법원 판례는 임차인 지위로 한 배당요구를 곧바로 전세권에 대한 배당요구로 보지 않습니다. 전입일, 실제 점유, 확정일자, 전세권 등기일, 배당요구의 근거를 각각 확인해야 합니다. 전세권이 말소되더라도 임차인으로서 남는 권리가 있는지까지 따져야 하니, 처음 입찰하는 분에게는 꽤 위험한 물건입니다.

설정비가 아까운지보다 회수 가능성을 봅니다

전세권 설정은 보증금을 지키는 방법 중 하나지만, 모든 계약에서 같은 효용을 내지는 않습니다. 전입신고와 점유, 확정일자로 확보하는 임차인의 권리도 따로 검토해야 합니다. 특히 집주인이 전세권 설정을 거절한다면 그 이유를 듣고, 등기부와 보증금 반환 여력을 다시 확인하겠습니다. 설정비를 아끼려다 위험을 떠안는 선택도, 설정비를 냈으니 안심하는 선택도 조심스럽습니다.

계약 종료 때는 보증금을 실제로 돌려받은 뒤 전세권 말소 절차를 진행하는 순서도 중요합니다. 경매 현장에서 여러 번 본 건 등기 한 줄의 무게였습니다. 전세권설정비용은 3억 원 기준 세금과 방문 신청수수료만 73만 8천 원으로 계산할 수 있습니다. 하지만 그 돈으로 어떤 순위를 확보하는지, 앞선 채권을 빼고도 보증금을 돌려받을 여지가 있는지가 제게는 더 큰 숫자입니다.