전세사기예방 경매장에서 보증금 잃는 집을 봤다

경매장에서 배당표를 볼 때마다 마음에 걸리는 숫자가 있습니다. 낙찰가보다 돌려줘야 할 돈이 더 큰 집의 보증금입니다. 집은 멀쩡했고 계약서에도 도장이 찍혀 있었는데, 세입자가 받아 갈 돈은 모자랍니다. 전세사기예방은 사기꾼의 말솜씨를 알아채는 일보다, 계약 전에 그 숫자를 직접 맞춰 보는 데서 시작합니다.

시세 3억이라는 말부터 다시 확인한다

전셋집을 볼 때 중개사가 “이 집은 3억은 받아요”라고 말하면 저는 최근 거래부터 찾습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지나 비슷한 면적의 거래를 보고, 거래가 드문 빌라라면 주변 매물 가격도 함께 비교합니다. 매물에 적힌 희망 가격은 실제로 팔린 가격이 아닙니다. 빌라 한 채의 높은 거래가만 골라 보여 준다면 더 조심합니다.

가령 매매 호가가 3억 원인데 비슷한 집의 최근 거래가가 2억 7천만 원이고 전세보증금이 2억 5천만 원이라면, 가격이 조금만 내려가도 보증금을 돌려주기 빠듯합니다. 주택도시보증공사도 전세보증금이 매매가격의 80%를 넘는 집은 피하라고 안내합니다. 이 비율은 안전을 보장하는 선이 아닙니다. 경매에서는 집이 예상보다 낮은 값에 팔릴 수 있고, 앞선 권리와 비용도 따져야 합니다.

실거래가가 적은 신축 빌라에서는 특히 비교 기준을 묻습니다. 같은 건물의 분양가만 들고 와서 시세라고 하는 경우가 있거든요. 제가 확인할 것은 집주인이 받고 싶은 가격이 아니라, 문제가 생겼을 때 다른 사람이 실제로 낼 만한 가격입니다.

등기부 한 장에 없는 돈도 있다

계약 전에 등기사항증명서를 직접 열어 갑구와 을구를 봅니다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 압류·가압류·가처분·신탁등기 같은 표시가 있는지 확인합니다. 을구에서는 근저당권 등 담보권을 봅니다. 계약서에 이름을 쓰는 사람과 등기상 소유자가 다르면 이유와 대리 권한을 확인하기 전에는 돈을 보내지 않습니다. 공동 소유라면 소유자 전원의 계약 참여 여부도 확인합니다.

근저당이 있다고 무조건 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 “대출은 거의 갚았다”는 말만으로 계산할 수는 없습니다. 등기에는 채권최고액이 적혀 있고, 실제 채무와 말소 계획은 따로 확인해야 합니다. 잔금으로 대출을 갚겠다는 약속이라면 얼마를 어느 은행에 보내고, 근저당 말소를 어떻게 확인할지 계약서와 잔금 절차에 구체적으로 담아야 합니다.

더 헷갈리는 집은 다가구주택입니다. 다른 세입자의 보증금은 등기부에 전부 드러나지 않습니다. 주택도시보증공사 전세사기예방센터에도 임대인이 다른 세입자들의 선순위 보증금을 숨긴 사례가 나옵니다. 저는 이런 집에서 선순위 임대차 내역과 전입세대·확정일자 관련 자료를 확인하지 못하면 계산이 끝났다고 보지 않습니다. 임대인이 자료 제공을 계속 미룬다면 그 자체를 위험 신호로 받아들입니다.

숫자로 보면 분명합니다. 실제 처분 가능한 가격을 2억 4천만 원으로 잡았는데 내 보증금보다 앞서는 채권이 8천만 원이고 내 보증금이 1억 7천만 원이라면, 두 금액의 합계가 벌써 2억 5천만 원입니다. 경매 비용이나 다른 우선 채권을 넣기 전부터 1천만 원이 부족합니다. 이 계산에는 권리의 순서가 중요하므로, 등기 접수일과 임차인의 전입·확정일자도 함께 대조해야 합니다.

계약서 특약은 말보다 구체적이어야 한다

현장에서 가장 많이 듣는 말 중 하나가 “잔금 치르면 근저당 없애 드려요”입니다. 말 자체보다 이행 방법이 문제입니다. 어느 근저당을 언제 말소할지, 이행하지 않으면 계약을 어떻게 처리하고 지급한 돈을 언제 반환할지 적어야 합니다. 주택도시보증공사도 선순위 근저당 말소 약속이나 반환보증 가입 약속을 특약에 구체적으로 쓰도록 안내합니다.

전세보증금반환보증도 계약 전에 가입 가능성을 확인합니다. 주택도시보증공사 상품 안내에는 보증금과 선순위채권의 합계, 주택가격, 소유권 침해 여부, 주택 유형 등에 관한 요건이 있습니다. 기준을 대충 맞춘 것처럼 보여도 심사에서 가입이 거절될 수 있습니다. 그래서 임차인에게 책임이 없는 사유로 보증 가입이 불가능하면 계약을 취소하고 지급한 돈을 반환한다는 특약을 협의합니다. 특약만 믿고 서류 확인을 생략해서는 안 됩니다.

계약금과 잔금은 소유자 명의 계좌인지 확인하고 이체 기록을 남깁니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 신분증만 훑어보지 말고 소유자의 의사와 입금 계좌까지 확인합니다. 급하다는 이유로 제삼자 계좌에 먼저 보내 달라는 요청은 멈춰서 확인할 일입니다.

잔금 날 한 번 더 보고 입주 즉시 신고한다

계약할 때 깨끗했던 등기부가 잔금 날에도 같으리라는 보장은 없습니다. 잔금을 보내기 직전에 등기사항증명서를 다시 확인합니다. 소유자가 바뀌었는지, 새 근저당이나 압류가 들어왔는지, 약속한 말소가 실제로 처리됐는지를 봅니다. 계약 직후와 입주 직후에도 권리 변동을 확인하라는 주택도시보증공사 안내가 괜히 있는 게 아닙니다.

집을 인도받으면 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 주택임대차보호법상 집을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 그다음 날부터 생깁니다. 확정일자만 받았거나 전입신고만 했다고 보증금의 순서가 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 그래서 잔금 당일의 등기 확인과 입주 뒤 신고를 한 묶음으로 챙깁니다.

제가 경매장에서 본 손실은 대개 계약서 한 줄이 없어서만 생기지 않았습니다. 확인할 수 있는 가격을 확인하지 않고, 다른 사람의 돈이 얼마나 앞에 있는지 모른 채, “괜찮다”는 말을 숫자보다 믿었을 때 커졌습니다. 집이 마음에 들어도 서류와 계산이 맞지 않으면 저는 다른 집을 봅니다. 보증금은 좋은 집을 고르는 돈이면서, 결국 돌려받아야 할 내 돈이니까요.