천안 용원리 부동산 경매, 6회 유찰 5억

한줄 요약

6회 유찰 후 11월 18일 재입찰, 감정가 대비 84% 할인된 최저가 5억 1,258만원으로 매력적이나 유치권과 공사중단 건물이 리스크.

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경매물건 주소 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 691

천안시 동남구 성남면 용원리에 위치한 이 부동산은 2343.4㎡의 넓은 대지입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 교통면에서는 주요 도로와의 접근성이 나쁘지 않은 편입니다. 하지만 공사중단 상태인 건물과 지적측량 필요성 등은 신경 써야 할 부분입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 30억 4,980만원이었으나, 6회 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 5억 1,258만원으로 감정가의 16% 수준입니다. 인근 시세를 감안하면 상당한 할인이라 매력적으로 보일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 최저가와 큰 차이가 나지 않을 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 27일 설정된 근저당권입니다. 유치권 신고가 여러 차례 있었으나 대부분 부존재 판결이 나왔습니다. 그러나 박공수가 다시 유치권 신고를 한 상태라, 이 부분도 확실히 짚어봐야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권 문제와 공사중단된 건물은 상당한 리스크입니다. 하지만 감정가 대비 큰 폭의 할인율은 투자 매력을 높입니다. 예상 수익률은 리스크를 감안해도 긍정적일 수 있으나, 공사 재개 비용과 시간 투자도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가 근처인 5억 3,820만원 전후로 설정하고, 취등록세 약 2,475만원을 포함한 총 투자금은 약 5억 4천만원 예상됩니다. 입찰 전 유치권 문제를 명확히 하고, 공사 재개 가능성 등을 철저히 검토해야 합니다.