연산동 근린시설 경매, 2회 유찰 3.8억

한줄 요약

9월 29일 입찰, 2회 유찰로 3.8억까지 내려온 연산동 근린생활시설 경매 물건

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/14490

경매물건 주소 부산광역시 연제구 연산동 1361-9 시청역에스케이뷰 근린생활시설 1층117호

연산동 시청역에 위치한 에스케이뷰 근린생활시설 1층 117호입니다. 면적은 52.8㎡로, 약 16평 정도로 활용도가 높은 공간입니다. 주변에는 대형 상가와 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 많고, 특히 시청역 인근이라는 점이 매우 매력적입니다. 대중교통이 편리해 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 8,800만원인데, 현재 최저입찰가는 3억 8,612만원으로 2회 유찰 후 51% 할인된 상태입니다. 인근 상가의 실거래가가 평균 5억대라는 점을 고려했을 때 상당히 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 4억 542만원 전후로 보이며, 이는 인근 시세 대비 약 20% 이상 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 21일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없으나, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부와 배당 순위를 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 위험은 현재로서는 보이지 않습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 입지는 상당히 매력적입니다. 특히 시청역 인근이라는 점이 큰 장점으로 작용합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 정도로 추정되며, 이는 상가 투자로서는 꽤 좋은 수익률입니다. 다만, 유찰 이유가 무엇인지 명확히 알아야 하며, 주변 상권의 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 정도 할인율에선 경쟁률이 꽤 높을 수 있습니다. 예상 경쟁률은 4:1 정도로 보고, 권장 입찰가는 약 4억으로 잡습니다. 취등록세는 약 1,864만원으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금은 약 4억 2천만원 정도로 계산됩니다. 초기 비용을 잘 따져보고, 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.