하남 망월동 상가 경매, 4회 유찰 2.7억

한줄 요약

4회 유찰 후 10월 19일 재입찰, 감정가의 24%로 대폭 할인된 기회

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층169호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타)

경기도 하남시 망월동에 위치한 이 상가는 미사강변중앙로 중심에 자리잡고 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 하남미사롯데캐슬스타 내에 있는 1층 상가로 접근성이 우수합니다. 주변은 주거단지와 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다. 특히, 미사강변도시의 핵심 지역이라는 점에서 입지적으로는 매력적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 800만원이나 현재 최저입찰가는 2억 6,603만원으로, 감정가 대비 76% 할인된 금액입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가를 2억 7,933만원 전후로 보고 있습니다. 이는 주변 상가의 실거래가와 비교했을 때 매우 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 12일 설정된 근저당권입니다. 일괄매각으로 제166,167,168,171호가 함께 경매에 나오며, 현재 식당으로 운영 중인 점이 특이사항입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 염두에 두어야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 명도 과정에서의 난이도는 점유자와의 협의에 따라 변동될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 큰 폭으로 유찰된 이유가 궁금합니다. 그러나 그만큼 저렴한 가격으로 접근할 수 있는 기회라는 것도 사실입니다. 미사강변도시 개발 호재가 있으며, 상가 임대 수익이나 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 노려볼 수 있습니다. 단, 명도 문제와 임차인 관계 정리가 선행되어야 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 예상보다 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 2억 8천만원 정도로 잡아볼 만합니다. 취등록세는 약 1,284만원이 예상됩니다. 최종적으로, 명도와 임차인 문제만 잘 해결된다면 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다.