광주 퇴촌면 부동산 경매, 2회 유찰 2.9억

한줄 요약

2회 유찰로 최저입찰가 2억 9,175만원까지 내려온 광주시 퇴촌면 부동산, 10월 19일 입찰 예정입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 445-29

경기도 광주시 퇴촌면 관음리에 위치한 이 부동산은 234.0㎡(70.8평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 퇴촌면은 광주시 내에서도 비교적 조용하고 자연친화적인 분위기를 가진 지역으로, 인근에 자연 휴양림과 같은 휴식 공간이 많아 거주 환경이 쾌적합니다. 다만, 대중교통 인프라는 다소 부족할 수 있어 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 9,542만원으로 책정되었으나, 2회 유찰되면서 최저입찰가는 2억 9,175만원으로 대폭 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근의 비슷한 크기의 부동산 시세를 감안할 때, 이번 최저입찰가는 상당히 매력적인 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 634만원 전후로 예상되며, 인근 시세 대비 약 40% 저렴한 편입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 10일 설정된 근저당권으로, 이 권리보다 후순위의 권리는 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황에 대해서는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 일괄매각 조건이며, 등기사항과 현황이 일치하지 않는 부분이 있어 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 만큼 가격 매력도는 높습니다. 하지만, 해당 지역의 개발 호재가 적고 교통편이 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서의 난이도 역시 변수로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰자는 많지 않을 것으로 예상되나, 그래도 몇몇 투자자들이 눈독을 들일 가능성이 있습니다. 권장 입찰가는 3억 초반대로 잡는 것이 안전해 보이며, 취등록세는 약 1,409만원으로 예상됩니다. 명도 리스크를 잘 판단하여 입찰 여부를 결정하는 것이 좋겠습니다.