광주 곤지암읍 부동산 경매, 9회 유찰 2천만원

한줄 요약

9회 유찰 후 10월 19일 재입찰, 최저입찰가 2,406만원으로 대폭 할인. 건물만 매각하며, 사용승인을 받지 않은 미승인 건물.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 광주시 곤지암읍 장심길 20-10

경기도 광주시 곤지암읍 장심길에 위치한 이 부동산은 사용승인을 받지 않은 건물로, 부동산 경매에 나왔습니다. 주소를 보면 주거지보다는 약간 외곽에 위치한 곳으로 보입니다. 주변 환경은 조용하고 교통이 불편할 수 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않지만, 건물만 매각되는 점에 유의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 457만원이지만, 현재 최저입찰가는 2,406만원으로 감정가의 11%에 불과합니다. 주변 시세와 비교해보면 엄청난 할인이라 할 수 있지만, 이 모든 유찰이 그만한 이유가 있는 것 같습니다. 내 경험상, 이런 상황은 대개 건물 상태나 법적 문제 때문일 가능성이 큽니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 눈에 띄는 점은 2022년 3월 31일자 가압류가 말소기준권리라는 것입니다. 특이사항으로는 사용승인을 받지 않은 건물임을 명심해야 하고, 건물만 매각된다는 점도 주의해야 합니다. 특히, 채권자가 법정지상권 부존재 판단 및 건물 철거를 명하는 확정판결을 받은 상태입니다. 이는 건물을 철거해야 할 수도 있다는 의미로, 명도 과정에서 큰 리스크가 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이런 물건을 투자 관점에서 접근하는 것은 상당한 리스크가 따릅니다. 9회 유찰된 만큼 다른 입찰자들 역시 이 물건에 대한 우려가 있었던 것으로 보입니다. 예상 수익률을 논하기도 어려운 상황이며, 철거비용 및 명도 난이도 등을 감안하면 투자 매력이 낮습니다. 다만, 건물을 철거하고 토지 활용 가능성이 있다면 이야기는 달라질 수 있습니다. 그러나 그 가능성을 확인하기 전에는 접근하지 않는 것이 좋습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 나는 이 물건에 입찰하지 않을 것입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다만, 그 이유는 이 물건의 여러 문제들 때문입니다. 만약 입찰을 고려한다면, 최소한의 비용으로 접근해야 할 것입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서도 낮게 잡는 것이 안전합니다. 취등록세 약 116만원을 포함하면 총 투자금 2,522만원 정도가 예상되며, 이는 다른 경매 물건과 비교해보면 상당히 낮은 투자금이긴 합니다.