광주 곤지암 토지 경매, 5회 유찰 9천만

한줄 요약

5회 유찰 후 10월 19일 재입찰, 감정가의 16%로 매력적이나 맹지 및 권리분석 필요

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경매물건 주소 경기도 광주시 곤지암읍 열미리 산120-8

경기도 광주시 곤지암읍 열미리에 위치한 이 토지는 총 면적 34,208㎡(약 10,347평)로, 상당히 넓은 규모를 자랑합니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 목록 1, 2가 맹지라는 점입니다. 이와 달리 목록 3, 4는 포장된 도로에 접해 있어 접근성이 상대적으로 양호합니다. 주변은 농촌 지역으로, 대규모 개발 계획이 없기 때문에 장기적인 안목이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,161만원이었지만, 현재 최저입찰가는 9,439만원으로 감정가의 16% 수준입니다. 솔직히 말하면, 5회 유찰까지 간 것은 입찰자들이 이 물건을 관망 중이거나, 매각 조건에 문제가 있을 가능성을 시사합니다. 인근 지역의 시세를 고려할 때, 상당히 저렴한 편이지만, 맹지라는 점이 걸림돌입니다. 예상 낙찰가는 9,910만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 9월 19일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 일괄 매각 조건이며, 임차인 대항력이나 유치권, 법정지상권 같은 복잡한 권리관계가 있을 수 있어 철저한 검토가 필요합니다. 특히, 맹지 부분의 활용 가능성을 면밀히 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 장기적으로 볼 때 투자 가치가 있을 수 있지만, 단기적인 수익을 기대하기는 어렵습니다. 지역 개발이나 도로 확충 같은 호재가 없는 한, 맹지 활용도가 낮아 수익성은 의문입니다. 취등록세 약 455만원을 포함한 총 투자금은 1억원 전후로 예상되며, 월세 또는 임대 수익을 기대하기보다는 토지 가치 상승을 노리는 전략이 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건에 대한 입찰은 신중할 필요가 있습니다. 맹지 문제와 권리관계의 복잡함을 고려할 때, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 9천만원대로 잡는 것이 적절할 것 같습니다. 명확한 활용 방안과 권리 분석을 바탕으로 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.