포항 우현동 부동산 경매, 3회 유찰 3.4억

한줄 요약

11월 16일 입찰 예정, 3회 유찰로 감정가의 34%인 3억 4,201만원까지 내려간 매력적인 가격이나 분묘 문제를 주의해야 합니다.

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경매물건 주소 경상북도 포항시 북구 우현동 산25-1

해당 부동산은 경상북도 포항시 북구 우현동에 위치한 대규모 토지로, 면적은 약 8,596㎡(2600.3평)입니다. 이 지역은 포항시 북구에 속하며, 교통 접근성은 다소 제한적일 가능성이 있습니다. 주변 환경을 고려할 때, 개발 가능성이나 장기적인 투자 가치가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 9,713만원이었으나, 3회 유찰되며 현재 최저입찰가는 3억 4,201만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 이는 무려 66% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교할 때 상당히 저렴한 편입니다. 만약 낙찰 받는다면, 예상 낙찰가는 3억 5,911만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 4월 14일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 확인해야 하지만, 큰 이슈는 없어 보입니다. 한 가지 걸리는 점은 연고미상의 분묘가 포함되어 있다는 점인데, 이는 법적 분쟁 가능성으로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 점과 저렴한 가격은 투자 매력도를 높입니다. 하지만 연고미상의 분묘가 악재로 작용할 수 있으며, 이로 인해 명도 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다. 만약 개발 가능성이 확인된다면, 장기적인 관점에서 상당한 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 분묘 문제를 해결하는 데 시간과 비용이 추가될 가능성이 높습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 입찰 경쟁률은 중간 정도일 것으로 예상합니다. 분묘 문제로 인해 리스크를 감수하려는 투자자가 많지 않을 수 있기 때문입니다. 권장 입찰가는 3억 5,000만원 정도로 잡고, 취등록세 약 1,651만원을 포함한 총 투자금을 고려해야 합니다. 만약 분묘 문제를 해결할 자신이 있다면, 저렴한 가격을 감안해 도전해볼 만한 가치가 있습니다.