땅매매 직접 뛰어보니, 싸게 나온 땅보다 무서운 건 따로 있었습니다

얼마 전 지인이 시골 땅 하나를 들고 와서 물었습니다. 평당 18만 원이면 싸지 않냐고요. 등기부도 깨끗해 보이고, 지목은 전, 주변에 펜션도 몇 개 있다면서 거의 마음을 굳힌 얼굴이었습니다. 그런데 현장에 같이 가보니 차가 들어가는 길이 애매했고, 실제로 쓰는 길은 남의 땅을 밟고 지나가야 했습니다. 가격표만 보면 싸 보였지만, 제가 보기엔 초보가 덥석 물면 몇 년 묶일 수 있는 땅이었습니다.

싸게 나온 땅에는 이유가 있습니다

아파트나 빌라는 어느 정도 시세 비교가 됩니다. 같은 단지, 같은 평형, 같은 층을 보면 감이 오죠. 그런데 땅매매는 다릅니다. 바로 옆 필지라도 가격이 두 배 차이 나는 일이 흔합니다. 도로 접면, 지목, 경사도, 배수, 규제, 진입로, 모양 하나로 값이 갈립니다.

제가 예전에 본 물건 중에 감정가 대비 40%대까지 떨어진 임야가 있었습니다. 숫자만 보면 군침이 돕니다. 입찰장에서도 몇 명이 관심을 보였고요. 근데 현장에 가보니 경사가 꽤 심했고, 차량 접근이 어려웠습니다. 주변 사람에게 물어보니 비 오면 흙이 밀려 내려오는 구간이라고 했습니다. 이런 땅은 싸게 사는 게 문제가 아니라, 나중에 누구에게 어떻게 팔 수 있느냐가 문제입니다.

초보가 땅을 볼 때 제일 많이 하는 실수가 “언젠가 개발되겠지”라는 기대를 가격으로 착각하는 겁니다. 개발 호재는 말로는 쉽습니다. 도로 난다, 산업단지 들어온다, 관광지 된다. 현장에서는 이런 이야기가 늘 돕니다. 그런데 실제 고시가 났는지, 예산이 잡혔는지, 토지이용계획상 제한은 없는지 따져보면 분위기가 확 달라집니다.

땅매매에서 먼저 보는 건 위치보다 진입로입니다

저는 땅을 볼 때 제일 먼저 길을 봅니다. 지도에 길처럼 보여도 실제 현장에서는 길이 아닌 경우가 있습니다. 포털 지도에서는 선이 이어져 있는데, 막상 가보면 농로가 끊기거나, 쇠사슬이 걸려 있거나, 동네 주민이 오래전부터 관습적으로 쓰는 길인 경우도 있습니다.

진입로가 약하면 활용도가 확 떨어집니다. 건축허가 문제도 생기고, 나중에 매수자를 찾을 때도 설명이 길어집니다. 설명이 길어지는 땅은 거래가 피곤합니다. 땅매매에서 “차만 겨우 들어간다”와 “법적으로 도로에 접했다”는 전혀 다른 이야기입니다.

특히 맹지는 초보가 쉽게 건드리면 안 됩니다. 옆 토지를 사서 길을 내면 된다고 말하는 사람도 있는데, 옆 땅 주인이 순순히 팔아준다는 보장은 없습니다. 팔더라도 비싸게 부를 가능성이 큽니다. 실제로 제가 아는 분은 싼 맛에 맹지를 샀다가, 진입로 확보 비용이 매입가의 절반 가까이 들어갈 뻔했습니다. 결국 몇 년 버티다 손해 보고 넘겼습니다.

서류는 깨끗한데 현장이 지저분한 땅도 많습니다

등기부만 보고 안심하면 안 됩니다. 땅은 현장 확인이 절반입니다. 지적도상 경계와 실제 사용 경계가 다를 수 있고, 남의 비닐하우스가 걸쳐 있거나, 분묘가 있거나, 쓰레기가 방치된 경우도 있습니다. 이런 건 사진 몇 장으로 해결되지 않습니다.

제가 한 번은 공매로 나온 토지를 보러 갔는데, 공부상으로는 잡종지라 활용도가 좋아 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 오래된 폐자재가 쌓여 있었고, 일부는 누가 점유하고 있었습니다. 점유자를 만나 보니 본인은 예전 소유자에게 허락받고 쓰고 있다고 했습니다. 서류만 보면 단순 매입인데, 실제로는 명도와 철거 비용까지 떠안는 구조였습니다.

땅매매에서 비용은 매입가만 있는 게 아닙니다. 취득세, 중개수수료, 법무비용, 측량비, 진입로 정비비, 벌목비, 성토비, 배수로 공사비가 따라올 수 있습니다. 농지라면 자격과 이용 계획도 봐야 하고, 임야라면 산지 관련 제한도 확인해야 합니다. 숫자를 넉넉히 잡지 않으면 수익률이 종이 위에서만 예쁩니다.

실전에서는 팔 때의 그림을 먼저 그립니다

땅은 월세가 바로 나오는 상품이 아닙니다. 일부 특수한 경우를 빼면 보유 기간이 길어질 수 있습니다. 그래서 저는 살 때부터 매도 대상을 생각합니다. 전원주택 수요자에게 팔 땅인지, 농사용으로 팔 땅인지, 창고나 공장 부지로 볼 수 있는지, 아니면 장기 보유 말고는 답이 없는지 먼저 나눕니다.

예를 들어 계획관리지역에 도로 접한 네모난 토지는 설명이 쉽습니다. 반대로 모양이 길쭉하고 경계가 복잡한 땅은 매수자가 현장에서 바로 피로감을 느낍니다. 땅은 예쁜 말보다 눈으로 이해되는 게 강합니다. 차를 세우고 내렸을 때 “아, 여기는 뭘 할 수 있겠다”는 감이 와야 거래가 빨라집니다.

시세 조사도 넓게 보면 안 됩니다. 같은 리라도 도로변과 안쪽 가격이 다르고, 건축 가능한 땅과 농사만 가능한 땅은 다릅니다. 실거래가만 보고 평균을 내면 위험합니다. 주변 중개업소 두세 곳에 매도 가능 가격을 물어보고, 실제로 최근에 팔린 물건의 조건을 비교해야 합니다. 호가가 아니라 팔린 가격이 중요합니다.

초보라면 이런 땅은 한 번 더 멈춰야 합니다

• 도로가 불확실하거나 남의 땅을 지나야 들어가는 땅
• 지적도와 현장 경계가 눈에 띄게 달라 보이는 땅
• 분묘, 폐기물, 무단 점유 흔적이 있는 땅
• 개발 호재 이야기만 많고 현재 활용 방법이 애매한 땅
• 경사가 심하거나 배수 문제가 의심되는 땅
• 주변 거래 사례보다 유난히 싼데 이유가 설명되지 않는 땅

싼 땅을 찾는 건 좋습니다. 저도 경매장에서 늘 그런 물건을 찾았습니다. 다만 싼 이유를 내가 설명하지 못하면 그건 기회가 아니라 숙제입니다. 특히 땅매매는 아파트처럼 급하게 되팔기 어렵습니다. 한 번 잘못 잡으면 돈보다 시간이 더 묶입니다.

제 경험상 초보에게 좋은 땅은 대박 나는 땅이 아니라 설명이 짧은 땅입니다. 길이 분명하고, 경계가 단순하고, 현재 용도가 눈에 보이고, 주변 거래와 비교가 되는 땅. 이런 물건은 수익률이 조금 낮아 보여도 마음고생이 덜합니다. 경매든 일반 매매든 결국 오래 버티는 사람은 크게 욕심낸 사람이 아니라, 피해야 할 물건을 차분히 걸러낸 사람 쪽에 가깝습니다.