천안 입장면 부동산 경매, 8회 유찰 3.5억

한줄 요약

8회 유찰 후 11월 17일 입찰, 감정가의 5% 수준으로 파격 할인된 가격이지만 여러 리스크 주의 필요

물건 들여다보기

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경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 입장면 연봉2길 99

천안시 서북구 입장면 연봉2길에 위치한 대규모 부동산으로, 면적이 무려 10,130㎡(약 3,064평)로 상당히 넓습니다. 주위는 주거 및 상업시설이 혼재되어 있는 지역으로, 교통 접근성은 다소 떨어지지만 천안 시내와의 거리는 비교적 가깝습니다. 이 물건의 특이한 점은 제시외 건물과 수변전설비가 포함된다는 점으로, 공장이나 창고 용도로 활용할 수 있는 가능성이 엿보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 61억 2,192만원이었지만, 무려 8회 유찰되어 현재 최저입찰가는 3억 5,291만원입니다. 감정가 대비 95% 할인된 금액으로, 인근 부동산 시세와 비교해도 매우 저렴한 수준입니다. 하지만 이런 극적인 가격 하락은 그만큼 물건의 문제점이 존재함을 암시하기도 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 15일 가압류와 2015년 3월 25일 압류가 있습니다. 유치권 신고가 여러 건 있지만 성립여부는 불분명합니다. 특히 주무관청인 고용노동부의 처분허가서를 제출해야 하는 특별매각조건이 있어, 이를 반드시 확인 후 입찰해야 합니다. 이러한 점들이 입찰자에게 큰 걸림돌로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 현재 가격은 매력적이지만 여러 리스크가 존재합니다. 유치권 신고의 불확실성, 주무관청의 허가 필요성 등은 투자자 입장에서 큰 악재입니다. 그러나 이런 리스크를 감수할 수 있다면, 저렴한 매입으로 인해 장기적으로 큰 수익을 기대할 수 있는 기회도 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이유는 복잡한 권리관계와 특별매각조건 때문입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가 3억 7,056만원을 기준으로 하되, 추가적인 법적 검토와 주무관청의 허가 가능성을 철저히 확인해야 합니다. 취등록세는 약 1,704만원으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금액을 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.