미추홀 경인로 부동산 경매, 3회 유찰 1.5억

한줄 요약

3번 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 제시외 건물과 임차인 확인이 필요해.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 경인로 384-18

인천 미추홀구 경인로에 위치한 부동산으로, 면적은 169.2㎡ (51.2평)입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있고, 교통편도 나쁘지 않아 생활 인프라가 괜찮습니다. 솔직히 말하면, 이 정도 크기에 인천 주요 지역에 위치한 점은 매력적입니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매의 감정가는 4억 6,449만원, 최저입찰가는 1억 5,932만원으로 감정가 대비 66% 할인된 상태입니다. 주변 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이며, 인근 실거래가에 비해 34% 정도 낮습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 6,728만원으로 생각해볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 24일 설정된 근저당권입니다. 이외에 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건이 있으며, 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 요구합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 솔직히 말하면, 임차인 대항력이나 유치권, 법정지상권 가능성을 꼼꼼히 체크해야 하며, 명도 과정이 복잡할 수도 있습니다.

투자 관점에서 보면

현재 3번 유찰된 상태로 가격 메리트가 크지만, 제시외 건물과 임차인 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 만약 월세 전환을 고려한다면 예상 수익률은 연 5% 정도로 추정할 수 있습니다. 주변 개발 계획이나 인프라 호재는 특별히 눈에 띄지 않습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이런 물건은 입찰 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 2:1 정도로 낮아 보이며, 권장 입찰가는 1억 6,700만원 선으로 잡아볼 만합니다. 취등록세 약 769만원을 포함해 총 투자금은 1억 7,500만원 정도로 예상됩니다. 다만, 명도와 권리분석에 충분한 준비가 필요합니다.