대전 선화동 토지 경매, 3회 유찰 1.6억

한줄 요약

3회 유찰된 대전 선화동 토지, 가격은 매력적이나 지상 건물로 인한 제한이 걸린다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 선화동 413-3

대전 중구 선화동에 위치한 이 토지는 297.5㎡(약 90평)로, 대전 도심과 인접해 있어 위치적으로는 매력적입니다. 하지만, 주의할 점은 토지만 매각 대상으로 제시 외 건물은 매각에서 제외된다는 것입니다. 이 점이 향후 활용에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 9,853만원이었지만, 3회 유찰 후 최저입찰가는 1억 6,775만원으로 대폭 낮아졌습니다. 감정가의 24% 수준으로, 76% 할인된 상태입니다. 인근 유사 토지의 시세와 비교하면 상당한 할인율이지만, 유찰 이유에서 보듯이 지상 건물로 인한 제한이 존재합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 7,614만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 6일 설정된 근저당권입니다. 이 외에 특별한 권리관계는 없어 보이지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 염두에 두어야 하며, 특히 제시 외 건물의 점유자와의 관계가 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 하지만, 제시 외 건물이란 점 때문에 활용 방안이 제한적입니다. 대전 도심과의 접근성을 고려하면 상업적 활용 가치가 있을 수 있지만, 지상 건물 점유 문제로 인해 직접적인 활용이 어려운 점이 리스크입니다. 예상 수익률을 정확히 계산하기는 어렵지만, 월세 전환 시의 수익률은 연 5% 정도로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 유찰이 반복된 이유가 명확하기 때문이죠. 입찰가는 최저입찰가와 비슷한 1억 7천만원 선에서 고려할 수 있습니다. 취등록세는 약 810만원 정도 예상되며, 총 투자금은 약 1억 8천만원으로 예상됩니다. 입찰 시 지상 건물의 명도 난이도를 충분히 고려하고, 이로 인해 발생할 수 있는 추가 비용도 감안해야 합니다. 솔직히 말해, 지상 건물 문제만 해결된다면 괜찮은 투자처가 될 수 있습니다.