북구 평교로 아파트 경매, 1억 2천

한줄 요약

한 번 유찰된 후 가격이 30% 떨어졌지만, 권리분석이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 평교로 40, 제302동 제11층 제1103호

광주광역시 북구 평교로 40에 위치한 아파트로, 제302동 제11층입니다. 아파트라는 점에서 실거주나 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 주변은 주거지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주에도 적합합니다. 교통도 무난한 편이라 접근성도 괜찮습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 7,300만원이었으나, 첫 입찰에서 유찰되어 현재 최저입찰가는 1억 2,110만원으로 내려왔습니다. 감정가의 70% 수준이라 인근 시세 대비 약 30% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,715만원 전후로 예상되며, 이는 인근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 1월 23일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 확인할 필요가 있습니다. 임차인의 대항력 여부와 배당 순위가 중요하며, 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다. 하지만 등기부 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 한 번 유찰된 물건이라 관심이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 무난하며, 근처 개발 호재가 있다면 시세 차익도 기대해볼 만합니다. 다만, 임차인 문제나 말소기준권리 관련하여 확실한 권리분석이 필요합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률이 높아질 수 있으니 신중한 접근이 필요합니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 1억 2천 중반에서 후반 정도가 적당합니다. 취등록세는 약 584만원 정도 예상되며, 총 투자금은 1억 3천만 원 정도로 생각됩니다. 철저한 권리분석과 경쟁률을 고려한 입찰이 중요하겠습니다.