울산 대안동 토지 경매, 5회 유찰 8천만

한줄 요약

토지 경매가 5번 유찰되어 가격이 크게 떨어졌지만, 법적 리스크가 많은 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 대안동 440

이 물건은 울산광역시 북구 대안동에 위치한 1980.0㎡ (598.9평) 규모의 토지입니다. '전'으로 등록되어 있지만, 현재는 '묵전 및 종교용지'로 사용 중입니다. 접근성은 목록2를 경유해야 가능하고, 지적도상 도로와 접해있으나 현황상으로는 폐도 상태입니다. 주변 환경이나 교통은 특이사항이 없는 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 1,054만원이었지만, 현재 최저입찰가는 8,580만원으로 감정가의 16%, 즉 84% 할인을 받고 있습니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 그만큼 위험 요소가 많다는 뜻이기도 합니다. 예상 낙찰가는 9,009만원 전후로 되어 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 1월 30일 근저당권입니다. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 유치권 신고도 되어 있지만 그 성립 여부도 불확실합니다. 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 지적경계 불분명으로 지적측량이 필요하며, 명도 과정에서도 복잡한 상황이 예상됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 상당한 리스크가 따릅니다. 유치권과 법정지상권 문제, 농지취득자격 필요 등 다양한 법적 리스크가 존재합니다. 예상 수익률 측면에서는 인근 시세 대비 저렴한 가격이 장점이지만, 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게만 적합할 것입니다.

내가 입찰한다면

이 물건의 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가에 근접한 8,600만원 정도로 예상되며, 취등록세 약 414만원을 포함하면 총 투자금은 약 9천만원이 예상됩니다. 하지만 법적 리스크가 많은 만큼, 신중한 접근이 필요합니다. 솔직히 말해서, 법적 리스크를 감당할 수 없다면 다른 물건을 고려하는 것도 좋은 방법입니다.