울주 상북면 임야 경매, 9회 유찰 3,500만

한줄 요약

9회 유찰된 울주 상북면 임야, 매력적이지만 분묘 문제 해결 필요

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3

울산광역시 울주군 상북면 덕현리에 위치한 대규모 임야입니다. 면적은 무려 31,656㎡(약 9,576평)로 상당한 규모를 자랑합니다. 인근은 자연환경이 우수한 지역으로, 장기적으로 개발 가능성이 있는 지역입니다. 하지만 교통이 다소 불편할 수 있어 접근성 문제는 감안해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 약 2억 9,751만원이었으나 현재 최저입찰가는 3,500만원으로 감정가의 약 11%에 불과합니다. 9회 유찰된 만큼 가격이 매우 매력적이지만, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 3,675만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 7일 경매개시결정으로 확정되어 있습니다. 특이사항으로는 연고미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점이 있습니다. 또한, 지분매각으로 공유자의 우선매수권 행사 문제가 있을 수 있으니 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격면에서 상당히 매력적입니다. 89% 할인된 가격이니 장기적인 투자목적으로 괜찮을 수 있습니다. 하지만 분묘 문제와 지분매각에 따른 법적 분쟁 가능성은 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률보다 이러한 리스크를 해결하는 데 드는 비용과 시간이 더 들 수 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 장점보다는 해결해야 할 문제가 많은 물건이기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 조금 더해 3,600만원 정도로 생각해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 169만원으로 예상되며, 명도 문제를 해결할 준비가 되어 있어야 합니다. 전체적으로 장기적인 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.