창원 중앙동 상가 경매, 4회 유찰 1.7억

한줄 요약

4회 유찰된 창원 중앙동 상가, 매력적이지만 관리비 연체가 심각한 상황입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4, 7층701호 (중앙동,캔버라타운)

이번 경매 물건은 창원시 성산구 중앙동에 위치한 캔버라타운의 상가입니다. 위치는 중앙대로61번길로, 창원시 중심지에 자리 잡고 있어 교통이 편리합니다. 다만, 건물 내부는 위락시설(유흥주점)로 사용되고 있으며, 건축물대장상과 실제 현황이 다를 수 있습니다. 면적 정보는 명확하지 않지만, 전유부분과 공유부분을 일체로 사용 중입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,900만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 7,843만원으로, 감정가의 31% 수준입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 69% 할인된 가격이지만, 4회 유찰된 점을 고려하면 입찰자들이 주저하는 이유가 분명히 존재합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 8,735만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 14일의 근저당권입니다. 특이사항으로는 관리비 연체가 약 2억 원에 달하며, 단전 및 단수 상태입니다. 이 점은 입찰 전 관리사무소에 꼭 확인해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성이 있어, 임차인 현황을 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 관리비 연체와 단전, 단수 상태는 큰 리스크입니다. 그러나 중앙동이라는 입지를 고려하면, 장기적으로 봤을 때 가치가 상승할 가능성도 있습니다. 다만, 예상 수익률을 따져봤을 때, 현재 상태에서는 리스크가 상당히 높아 보입니다. 호재로는 중심지 입지, 악재로는 현재의 관리상태가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 입찰할 경우 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 1억 8천만원 내외로 설정하고, 취등록세를 포함한 총 투자금을 약 1억 9,600만원으로 예상합니다. 다만, 관리비 문제 해결 가능성을 충분히 검토한 후 입찰에 나서는 것이 좋겠습니다.