광주 북구 아파트 경매, 1회 유찰 1.2억

한줄 요약

1회 유찰 후 최저가로 내려온 상태라 입찰 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 평교로 40, 제302동 제11층 제1103호

이번에 소개할 경매 물건은 광주 북구 평교로에 위치한 아파트입니다. 제302동 11층에 위치한 1103호로, 높은 층수 덕분에 전망이 좋을 가능성이 큽니다. 단지 주변은 주거 환경이 잘 조성되어 있으며, 가까운 대중교통 접근성도 양호합니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 보통 이 정도 가격대의 아파트는 실거주와 투자 모두 고려할 만합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 7,300만원으로 책정되었으나, 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 1억 2,110만원입니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격이기 때문에 상당히 매력적입니다. 주변 아파트 시세가 얼마인지에 따라 다르겠지만, 감정가의 70% 수준이라는 점에서 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 보입니다. 예상 낙찰가는 1억 2,715만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이번 물건의 말소기준권리는 2018년 1월 23일 설정된 근저당권입니다. 등기부상 특이사항은 없으나, 임차인 현황에 대해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우, 전입일과 확정일자에 따른 대항력 여부를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 크게 걱정할 부분은 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰된 아파트는 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 현재 최저입찰가로 입찰하면, 주변 시세 대비 상당한 가격 경쟁력을 갖출 수 있습니다. 예상 수익률을 월세 전환시 연 5% 이상으로 볼 수 있을 것입니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움이나 추가적인 비용 발생 가능성에 대해서는 준비가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 경매는 경쟁률이 꽤 높을 것 같습니다. 예상 낙찰가는 1억 2,715만원 전후로 잡되, 경쟁 상황을 잘 파악해서 유연하게 대처해야 합니다. 취등록세는 약 584만원이 예상되며, 총 투자금은 1억 2,694만원 정도로 생각됩니다. 입찰 전 반드시 임차인 현황을 체크하고, 명도 난이도를 고려한 전략을 세워야 할 것입니다.