광산 월계동 아파트 경매, 1회 유찰 2.2억

한줄 요약

1회 유찰로 가격이 매력적이지만 임차인 현황이 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 임방울대로 727-5, 305동 2층204호 (월계동,첨단과학산업기지라인3차아파트)

광주광역시 광산구 임방울대로에 위치한 첨단과학산업기지라인3차아파트의 2층 물건입니다. 과학산업단지와 인접해 있어 직장인 수요가 많을 것으로 기대됩니다. 면적 정보가 없지만, 305동의 2층이라는 점에서 낮은 층 특유의 장점과 단점이 공존하겠죠?

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 2,700만원이지만, 1회 유찰로 인해 최저입찰가는 2억 2,890만원으로 약 30% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 유찰 후 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 2억 4,034만원 정도로, 인근 실거래가 대비 약 26% 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 18일 설정된 근저당권입니다. 다만, 임차인 현황이 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하다는 점이 걸립니다. 임차인의 전입일과 확정일자에 따라 대항력이 있을 수 있으니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 광산구 첨단 지역의 발전 가능성을 고려했을 때 장기적으로는 긍정적입니다. 하지만 임차인 문제를 어떻게 풀어나갈지가 관건입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 예상되며, 호재로는 인근 개발 프로젝트가 있겠죠. 반대로 현재 임차인 관련 리스크가 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 30% 할인된 상태라 매력적이니까요. 권장 입찰가는 약 2억 4천만원 내외로 보고 있으며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2억 4,139만원 정도로 예상됩니다. 개인적으로는 임차인 현황의 불확실성을 해소할 수 있는 정보가 확보된다면 적극적으로 입찰해볼 만한 물건입니다.