청주 덕암로 건물 경매, 2회 유찰 26억

한줄 요약

2회 유찰 후 반값에 등장한 청주 덕암로의 대형 건물 경매, 유치권 문제는 해결되었지만 공실 리스크는 여전합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 덕암로114번길 17

청주시 흥덕구 덕암로114번길에 위치한 이 물건은 1431.2㎡(약 432.9평) 규모로, 일반음식점 및 주차장으로 사용 중인 지하 1층과 공실인 1층부터 4층까지 포함됩니다. 주변은 상업지구로 교통이 편리하고 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

가격이 말해주는 것

이 물건은 감정가 54억 4,753만원에서 두 번 유찰되어 현재 최저입찰가가 26억 6,929만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때 52% 할인된 가격으로, 예상 낙찰가는 28억 275만원 전후로 전망됩니다. 솔직히 말하면, 이 정도 할인율은 상당히 매력적입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 28일 설정된 근저당권입니다. 유치권 신고가 있었으나 법원에서 유치권 부존재확인 소송에서 확정 판결이 내려졌기 때문에 유치권 문제는 없습니다. 다만 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률 측면에서 보면, 공실률이 높아 초기 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 그러나 유치권 문제가 해결된 점은 긍정적입니다. 청주 지역의 상업지구라는 점에서 장기적으로는 매력적일 수 있지만, 공실 문제는 단기간 해결이 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 공실 위험이 높아 예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 26억 후반대, 취등록세는 약 1억 2,892만원으로 총 투자금은 약 28억 3천만원 정도 예상됩니다. 공실 문제를 해결할 자신이 있다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.