괴산 방축리 부동산 경매, 4회 유찰 30억

한줄 요약

이 물건, 4회 유찰로 감정가 대비 76% 할인된 가격이지만 유치권 문제와 높은 초기 투자금이 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 괴산군 사리면 방축리 633

충청북도 괴산군 사리면 방축리에 위치한 대규모 부동산입니다. 면적은 17851㎡(약 5400평)으로 꽤 넓은 편인데, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구도 일괄매각 대상입니다. 주변은 상대적으로 개발이 덜 된 지역이라, 교통이나 생활 인프라 측면에서는 다소 부족할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 128억 1,695만원이었으나, 4회 유찰을 거치면서 최저입찰가는 30억 7,735만원으로 대폭 낮아졌습니다. 인근 시세와 비교했을 때, 감정가 대비 약 76% 할인된 가격이라 상당히 매력적일 수 있지만, 솔직히 말하면 이런 큰 폭의 할인에는 이유가 있는 법입니다. 예상 낙찰가는 32억 3,121만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 2월 5일 설정된 근저당권입니다. 문제는 유치권인데, 테라종합건설이 공사대금 56억 4백만원에 대해 유치권을 신고했으나, 성립 여부가 불분명합니다. 신한은행의 양수인은 유치권 배제를 주장하고 있으나, 에스와이 주식회사에서 권리승계신고서를 제출한 상태입니다. 이 유치권 문제는 입찰 시 가장 큰 리스크입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 호재보다는 악재가 더 부각되는 물건입니다. 대규모 부동산이라는 점에서 장기적으로 개발 가능성은 있지만, 현재 상태에서는 유치권 문제로 인한 법적 분쟁 가능성과 초기 투자금 부담이 큽니다. 월세 전환 시에도 지역 특성상 수익률이 높지 않을 가능성이 큽니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 이를 기회로 삼기엔 리스크가 큽니다. 권장 입찰가는 유치권 문제를 고려해, 최저입찰가보다 약간 높은 31억 선에서 시작해볼 수 있습니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 32억 2,598만원 정도로 예상합니다. 하지만 유치권 해결에 대한 대비가 없다면, 입찰을 신중히 고려해야 할 물건입니다.