반전세 전세대출 알아보다 월세보다 먼저 본 것

경매 물건을 보러 다니다 보면 세입자가 있는 집 앞에서 발길이 오래 멈춥니다. 보증금이 얼마인지도 보지만, 월세가 붙어 있는지도 꼭 확인합니다. 같은 이유로 제가 집을 구하는 사람에게 반전세 전세대출 이야기를 들으면 대출 가능 금액부터 단정하지 않습니다. 보증금과 월세가 함께 적힌 계약서는 전세 계약과 계산이 다를 수 있고, 대출이 나온다 해도 보증금을 돌려받을 수 있는 집인지는 별개의 문제니까요.

월세가 붙으면 대출 계산도 달라진다

반전세는 보증금이 크고 월세도 내는 계약입니다. 은행에서 취급하는 전세대출을 보증금에 사용할 수 있는 경우가 있지만, ‘보증금의 80%는 나오겠지’ 하고 잔금 계획을 짜면 위험합니다. 보증기관의 요건, 소득과 기존 부채, 집의 권리 상태, 은행 심사가 모두 걸려 있습니다.

특히 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증은 보증부 월세계약의 한도를 계산할 때 보증기간 전체의 월세 합계액을 보증금에서 차감하도록 안내합니다. 보증금 2억 원에 월세 60만 원, 계약기간 2년이라면 월세 합계만 1,440만 원입니다. 단순히 보증금 2억 원에 비율을 곱한 금액을 예상 대출액으로 적어 두면 자금 계획에 구멍이 날 수 있습니다. 실제 한도에는 다른 요건도 적용되니 이 숫자는 월세가 계산에 미치는 영향을 보여 주는 예시로만 봐야 합니다.

한국주택금융공사의 일반전세자금보증도 월세가 있는 계약을 별도로 다룹니다. 월세보증금에 월세를 전월세전환율로 환산한 금액을 더해 보증 대상 여부를 판단하는 기준이 있습니다. 상품마다 계산 목적과 방식이 다릅니다. 중개사가 말한 한도나 인터넷 계산기 숫자 하나로 계약금을 보내지 말라는 이유입니다.

보증금을 낮췄는데 매달 돈은 더 나갈 수 있다

제가 상담 자리에서 자주 그려 보는 가상 계산이 있습니다. 같은 집을 전세 2억 원으로 계약할 때와 보증금 1억 5천만 원에 월세 30만 원으로 계약할 때를 비교하는 겁니다. 설명을 위해 각각 보증금의 80%를 연 4%로 빌릴 수 있다고 가정하면, 전세는 대출 1억 6천만 원의 이자가 월 약 53만 원입니다. 반전세는 대출 1억 2천만 원의 이자 약 40만 원에 월세 30만 원을 더해 월 약 70만 원이 나갑니다.

반전세 쪽이 처음 마련할 자기 돈은 1천만 원 적지만, 매달 지출은 약 17만 원 많습니다. 2년이면 약 400만 원 차이입니다. 실제 대출 한도와 금리는 이 가정대로 나오지 않을 수 있고, 보증료와 중개보수도 따로 계산해야 합니다. 그래도 보증금을 낮추면 무조건 부담이 가벼워진다는 생각은 이 정도 계산만 해도 흔들립니다.

현장에서는 월세 납부일도 봅니다. 이자와 월세가 같은 주에 빠져나가면 통장 잔고가 생각보다 빨리 줄어듭니다. 관리비까지 합쳐 매달 감당할 수 있는 금액인지 먼저 적어 보세요. 낮은 보증금보다 생활비가 버틸 수 있는 구조가 더 중요할 때가 많습니다.

대출 가능과 보증금 회수는 다른 이야기다

경매를 오래 보다 보면 ‘은행에서 대출해 줬으니 안전한 집’이라는 말을 가장 조심하게 됩니다. 전세자금대출의 보증은 기본적으로 금융기관이 빌려준 돈과 관계된 보증입니다. 계약이 끝났을 때 임대인이 내 보증금을 돌려주지 못하는 위험을 어디까지 보장하는지는 별도로 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증처럼 대출 보증과 반환 보증이 함께 구성된 상품도 있지만, 가입 가능 여부와 보증 금액을 실제 계약 기준으로 확인해야 합니다.

집 자체도 들여다봐야 합니다. 등기사항전부증명서에서 소유자와 근저당권, 압류, 가압류를 확인하고, 건축물대장에서는 건물 용도와 위반건축물 표시를 봅니다. 다가구주택이라면 내 방 하나만 보고 판단하기 어렵습니다. 다른 세입자의 보증금과 선순위 권리까지 얽히기 때문입니다. 낙찰가가 기대보다 낮게 형성되면 뒤에 들어온 세입자의 보증금은 일부를 못 받을 수 있습니다. 제가 입찰장에서 배당표를 볼 때 세입자의 전입일과 확정일자를 먼저 찾는 것도 그 때문입니다.

잔금을 치르고 집을 인도받은 뒤에는 전입신고와 확정일자도 챙겨야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권에 관계되는 절차입니다. 다만 서류를 갖췄다는 사실만으로 앞선 담보권이 사라지지는 않습니다. 계약 전부터 권리 순서를 보는 일이 먼저입니다.

계약금 보내기 전에 확인할 순서

마음에 드는 집을 찾으면 은행에는 ‘반전세도 되나요’만 묻지 않습니다. 보증금, 월세, 계약기간, 주소와 주택 유형을 정확히 전달하고 예상 한도, 필요한 자기 자금, 보증상품, 심사 일정을 같이 묻습니다. 주택도시기금 상품 대상이라면 해당 상품 요건도 확인합니다. 은행의 사전 상담은 최종 승인과 다를 수 있으니 잔금일까지 여유를 두는 편이 낫습니다.

• 계약 상대가 등기상 소유자인지, 대리인이라면 위임 범위가 맞는지 확인합니다.
• 등기사항전부증명서와 건축물대장을 계약 전과 잔금 직전에 다시 확인합니다.
• 다가구주택은 다른 세입자의 보증금과 선순위 관계를 확인할 자료를 요청합니다.
• 대출이 안 될 때 계약금 반환을 어떻게 할지 특약 문구를 중개사와 임대인에게 계약 전에 확인받습니다.
• 대출 이자, 월세, 관리비, 보증료를 합쳐 2년 지출을 계산합니다.

특약은 ‘대출 안 되면 돌려준다’는 말만 적어 두면 다툼이 생기기 쉽습니다. 어느 금융기관의 어떤 대출을 언제까지 신청할지, 임차인의 서류 미제출 같은 사유는 어떻게 볼지, 거절되면 계약금을 언제 반환할지까지 계약서에 맞춰 분명히 써야 합니다. 임대인이 받아들이지 않는 조건이라면 계약금을 보내기 전에 자금 계획부터 다시 봐야 합니다.

반전세 전세대출은 당장 필요한 현금을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 그런데 저는 월세가 붙은 계약일수록 대출 한도보다 집의 권리 순서와 2년간 나갈 돈을 먼저 봅니다. 경매장에서 뒤늦게 만나는 위험은 대개 계약 전에 읽을 수 있었던 서류 속에 있었습니다.