경산 덕천리 토지 경매, 5회 유찰 1억

한줄 요약

이 물건, 감정가 대비 84%나 할인된 가격에 경매에 나왔지만, 농지취득자격증명 문제와 원상회복 가능성이 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 경산시 용성면 덕천리 42

경상북도 경산시 용성면 덕천리에 위치한 토지로, 면적은 무려 3816㎡(1154.3평)에 달합니다. 공부상 지목은 '전', '답', '임야'로 되어 있지만, 현황은 '잡종지'로 사용 중입니다. 주변은 농지와 임야가 혼재되어 있는 전형적인 시골 풍경입니다. 교통은 다소 불편할 수 있는 위치로, 차량 접근이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 9,306만원이었으나, 5번 유찰되면서 현재 최저입찰가는 9,967만원으로 감정가 대비 84% 할인된 상태입니다. 인근 유사 토지의 시세와 비교해도 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 466만원 전후로 보이며, 현재 최저가와 큰 차이가 없습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 3일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매로 인해 소멸되므로 큰 걱정은 없습니다. 다만, 농지취득자격증명원을 제출하지 않으면 보증금을 돌려받을 수 없다는 점이 걸립니다. 또한, 목록 2와 3은 전용허가가 이루어졌으나 원상회복 명령이 나올 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자자 입장에서 보기에 리스크가 다소 있습니다. 농지취득자격증명 문제와 원상회복 가능성은 큰 리스크 요인이죠. 하지만, 감정가 대비 가격이 크게 저렴하기 때문에 이 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다. 특히, 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있는 지역이라면 더욱 그렇습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 경쟁률은 크게 높지 않을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 최저가에서 크게 벗어나지 않는 1억 1천만원 정도가 적당할 것 같습니다. 취등록세 약 481만원을 포함한 총 투자금은 약 1억 1천5백만원으로 예상됩니다. 입찰 전에 반드시 농지취득자격증명 및 원상회복 관련 사항을 철저히 검토해야 합니다.