화성 서신면 아파트 경매, 신건 1.2억

한줄 요약

화성 서신면의 신건 아파트 경매 물건으로, 감정가 그대로의 최저 입찰가가 매력적이지만, 현황과 공부상의 불일치가 해결 과제입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 서신면 궁평항로 1681, 1동 4층401호

이 물건은 경기도 화성시 서신면 궁평항로에 위치한 아파트로, 4층 401호입니다. 하지만 주의할 점은, 현황 출입문에는 '402호'로 표시되어 있다는 것. 이런 혼선은 매수 후 공부와 현황을 일치시켜야 하는 과제를 남깁니다. 주변은 비교적 조용한 주거 지역으로, 궁평항과도 가까워 여유로운 생활이 가능할 것 같습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 주거 환경은 괜찮은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저 입찰가 모두 1억 2,200만 원으로, 아직 첫 매각이라 유찰 여부는 미지수입니다. 인근 아파트의 실거래가와 비교해보면, 시세에 비해 저렴하지는 않지만, 적정 수준이라고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,810만 원 전후로 계산됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 설정된 근저당권으로, 대항력 있는 임차인이 있는지 확인이 필요합니다. 특이 사항으로는, 물건의 호수가 공부와 현황이 불일치하여 매수 후 이를 해결해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 문제는 없어 보이지만, 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 큰 호재나 악재는 없어 보입니다. 주거용으로 적합한 환경이지만, 현황과 공부의 불일치 문제는 까다롭습니다. 월세 전환 시 수익률은 연 5% 정도로 예상되지만, 취등록세 약 589만 원을 포함한 총 투자금은 1억 2,789만 원 정도 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 그리 높지 않을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 감정가에서 약간 낮춰 1억 2,500만 원 정도로 설정하는 것이 좋겠습니다. 다만, 호수 불일치를 해결할 수 있는 여유와 능력이 필요하니 이 점을 꼭 고려하세요.