장안면 토지 경매, 3회 유찰 1.5억

한줄 요약

3회 유찰로 감정가의 34%까지 떨어진 장안면 토지, 농지취득자격증명이 필요하다는 점 주의!

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 장안면 장안리 96

경기도 화성시 장안면 장안리에 위치한 2808.0㎡(849.4평) 규모의 토지입니다. 이 지역은 개발 가능성이 있지만, 농지 취득 자격을 갖춰야 한다는 점에서 접근이 쉽지 않습니다. 주변은 전형적인 농촌지역으로, 교통 접근성은 다소 떨어집니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 5,743만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가가 1억 5,690만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격이죠. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴해 보이지만, 농지라는 특수성 때문에 수요가 제한적일 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

2022년 1월과 9월에 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특히, 목록 1과 5번에 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으며, 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하므로 각별히 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농지취득자격증명이 필요한 점이 가장 큰 리스크입니다. 하지만, 3회 유찰로 인해 가격 메리트는 충분합니다. 만약 해당 자격을 갖추고 있다면, 장기적으로 개발 가능성을 염두에 두고 접근할 수 있습니다. 예상 수익률은 자금 조달 방식과 개발 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 농지취득자격증명이라는 장벽을 넘을 수 있는지가 관건입니다. 권장 입찰가는 1억 6,474만원 전후로 잡고, 취등록세 약 757만원을 포함한 총 투자금을 1억 7,231만원 정도로 예상합니다. 농지 관련 법률을 충분히 이해하고 접근해야 할 물건입니다.