광주 금남로 아파트 경매, 1.5억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 크게 내려갔지만, 유찰 이유와 임차인 문제는 반드시 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 동구 금남로 202, 17층1703호 (금남로4가,로머스파크주건축물)

광주광역시 동구 금남로에 위치한 로머스파크주건축물 17층의 1703호입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 금남로4가는 광주의 중심 상업지구인 만큼 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳입니다. 인근에는 상업시설과 다양한 편의시설이 있어 주거 환경도 무난할 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 4,000만원이지만, 세 번의 유찰 끝에 최저입찰가가 1억 5,232만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 44% 수준으로, 인근 시세 대비 약 56%가 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 5,993만원으로, 감정가 대비 상당히 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 기회입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 2월 10일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없다고 하지만, 임차인 현황을 등기부등본과 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인 대항력 여부가 중요한데, 전입일자와 확정일자가 근저당권보다 우선하지 않는지 꼼꼼히 체크해야 합니다. 유치권 또는 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 현장조사로 점유자 현황을 확인하는 것이 안전합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 이유를 확실히 알고 입찰하는 것이 중요합니다. 만약 임차인 문제나 다른 법적 문제가 없다면, 주변 시세 대비 저렴하게 매입할 수 있는 좋은 기회입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것으로 보이며, 광주의 중심 상업지구라는 점도 장점입니다. 다만, 임차인이 있을 경우 명도에 시간이 걸릴 수 있어 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 1억 5천만원 대의 매물로, 저렴한 가격이기 때문에 많은 투자자들이 관심을 가질 것입니다. 권장 입찰가는 1억 5,500만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 735만원을 포함한 총 투자금은 1억 6,235만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전에 반드시 임차인 여부와 유찰 이유를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.