서구 갈마동 부동산 경매, 1회 유찰 17.6억

한줄 요약

서구 갈마동의 1회 유찰된 부동산, 감정가 대비 31% 할인된 가격이 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 갈마동 297-2

대전 서구 갈마동에 위치한 이 부동산은 447.2㎡(135.3평)의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 갈마동은 대전의 주거 및 상업 중심지 중 하나로, 교통이 편리하고 상권이 잘 발달해 있습니다. 또한, 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활하기에 적합한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 25억 1,951만원이었으나, 1회 유찰돼 최저입찰가가 17억 6,365만원으로 내려왔습니다, 이는 감정가의 69% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때 약 31% 저렴하게 나온 가격으로, 예상 낙찰가는 18억 5,184만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 9월 15일 설정된 근저당권입니다. 목록2에 있는 발코니와 옥상 다용도실 등이 포함되었으며, 일괄매각으로 진행됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성도 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 문제는 현재로서는 확인되지 않았지만, 입찰 전 주의 깊게 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 지역은 안정적인 주거 수요가 있는 반면, 임대 수익률이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 하지만, 현재 가격 수준에서 매입하면 가격 상승 여력은 충분히 있어 보입니다. 다만, 임차인 문제나 추가적인 권리 관계 확인이 필요하다는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 1회 유찰된 상황에서 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 2:1 정도로 보고 있으며, 권장 입찰가는 18억 내외로 잡을 것 같습니다. 취등록세는 약 8,518만원으로 예상되며, 총 투자금은 19억 초반대가 될 것으로 보입니다. 추가적인 권리 분석과 임차인 확인이 필수적입니다.