대전 유천동 상가 경매, 2회 유찰 7.8억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 크게 내려간 대전 유천동 상가, 하지만 임차인 현황과 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 유천로58번길 32 (유천동,시티빌)

대전광역시 중구 유천로58번길에 위치한 시티빌 상가입니다. 면적은 331.2㎡(약 100.2평)로 꽤 넓은 편이죠. 주변은 상업지역으로, 유동인구가 많아 상가로서의 입지는 괜찮습니다. 교통도 편리한 편이라 접근성 면에서는 점수를 줄 만합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 15억 9,081만원이었으나, 현재 최저입찰가는 7억 7,949만원으로 2회 유찰되면서 감정가 대비 51% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세를 살펴보면 대체로 평당 1,500만원 선에서 거래되고 있으며, 이를 감안하면 현재 최저입찰가는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 8억 1,847만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리로는 목록1의 근저당권(2018. 7. 4.)과 목록2의 근저당권(2017. 11. 1.)이 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인이 있을 경우 대항력이나 보증금 반환 문제를 철저히 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보이지만, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 현재 할인된 가격은 투자 매력도를 높여주지만, 임차인 문제는 잠재적 리스크입니다. 대전 지역 상가 시장은 안정적인 편이라 월세 수익률도 나쁘지 않을 것으로 보입니다. 예상 수익률은 연 6% 정도로 계산되나, 임차인 문제로 인한 공실 리스크는 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 입찰에서의 경쟁률은 중간 정도일 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 약 8억 1,847만원을 기준으로 하되, 최대 8억 3천만원을 넘기지 않기를 권합니다. 취등록세는 약 3,764만원으로 예상됩니다. 임차인 문제만 확실히 해결된다면, 장기적으로는 괜찮은 투자처가 될 수 있습니다.