창원 의창구 부동산 경매, 3회 유찰 16억

한줄 요약

경매 3회 유찰로 16억대로 감정가 39%까지 할인된 매력적인 가격이지만, 위반건축물과 유치권 신고로 인해 주의가 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 창이대로85번길 7

해당 부동산은 경상남도 창원시 의창구 창이대로85번길에 위치하고 있으며, 면적은 436.1㎡(131.9평)입니다. 주변은 주거 및 상업지역이 혼재되어 있으며, 교통 접근성도 나쁘지 않습니다. 6층 건물로 공부상 용도는 '단독주택'이나, 현재는 일부가 객실 및 직원숙소로 사용 중입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 41억 3,870만원으로 시작했지만, 3회 유찰되며 현재 최저입찰가는 16억 2,237만원으로 감정가의 39%에 불과합니다. 인근 시세와 비교했을 때 상당한 할인가로, 예상 낙찰가는 17억 348만원 전후로 예상됩니다. 그러나, 가격이 낮아진 이유를 반드시 확인해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 4월 21일에 설정된 근저당권이 있으며, 제시외 건물에 대한 문제도 있습니다. 특히 제시외 건물 1-4는 위반건축물로 이행강제금이 부과되고 있는 상황입니다. 임차인 장민익의 유치권 신고가 있었고, 이는 농업협동조합자산관리회사의 배제신청서가 접수된 상태입니다. 이 점은 경매 참여 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격만 보면 매력적입니다. 그러나 위반건축물로 인한 리스크와 유치권 문제는 간과할 수 없는 악재입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 예상되나, 이 모든 리스크를 감안했을 때 투자 결정을 내리기 쉽지 않습니다.

내가 입찰한다면

만약 내가 이 물건에 입찰한다면, 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상합니다. 권장 입찰가는 약 16억 5천만원 수준으로 잡을 것이며, 취등록세 약 7,836만원을 포함한 총 투자금은 약 17억 3천만원이 될 것으로 보입니다. 리스크를 충분히 감안하고, 명도 가능성 및 법률적 검토를 철저히 해야 할 것입니다.