유성 봉명동 오피스텔 경매, 3회 유찰 977만

한줄 요약

3번 유찰로 가격 매력이 있지만, 대지권 미등기로 인해 신중한 접근 필요

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 온천로 53, 8층 815호 (봉명동, 대양오피스텔)

대전 유성구 봉명동에 위치한 대양오피스텔 8층 815호입니다. 면적이 0㎡로 표시되어 있지만, 오피스텔이니 15~20㎡ 정도로 예상됩니다. 주변은 온천로를 따라 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋습니다. 대전 지하철 1호선 유성온천역과 가까워 교통도 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2,850만원이었으나 3회 유찰되며 최저 입찰가는 977만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 유사 오피스텔의 시세가 2,500만원 정도라 생각하면, 현재 최저가는 약 60% 이상 저렴한 셈입니다. 예상 낙찰가는 1,026만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2012년 4월 2일의 압류입니다. 임차인 현황 및 대지권 미등기 여부는 반드시 등기부와 현황조사를 통해 확인해야 합니다. 대지권이 없는 경우, 건물만 소유하게 되어 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권은 현재 확인되지 않았으나, 이러한 리스크를 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대지권 미등기는 큰 리스크입니다. 하지만 감정가 대비 낮은 가격은 매력적입니다. 월세 수익률은 연 6% 정도 예상되나, 대지권 문제로 임대가 어려울 수 있습니다. 대전 지역의 부동산 시장이 안정적인 편이라 큰 변동성은 없을 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되며, 입찰가는 1,000만원 내외로 설정해 볼 만합니다. 취등록세는 약 47만원이 예상되며, 대지권 문제로 매각 후 명도 및 임대에 대한 전략을 철저히 준비해야 합니다. 대지권 미등기에 따른 법적 문제를 사전에 충분히 검토해야 안전한 투자가 될 것입니다.