김해 어방동 부동산 경매, 3회 유찰 25억

한줄 요약

3회 유찰로 감정가의 44%인 25억대까지 내려왔지만 위반건축물 문제와 임차인 대항력에 유의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 어방동 531-1

경상남도 김해시 어방동에 위치한 부동산입니다. 면적은 659.5㎡로 약 199.5평 규모로, 제시외 건물까지 포함되어 있습니다. 이 지역은 김해 시내와 인접해 있어 교통이 편리하지만, 주변 상권 발달 정도는 다소 미흡한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 56억 9,712만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가가 25억 5,231만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 44% 수준으로, 주변 시세 대비 상당한 할인입니다. 내 경험상, 인근 유사 물건의 시세는 대략 40억대 중반으로 보이며, 여기에 비해 28%가량 저렴합니다. 예상 낙찰가는 대략 26억 7,992만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 7일 설정된 근저당권입니다. 임차인 대항력이 있을 수 있는 점이 걸리는데, 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 특히, 위반건축물로 등재되어 있어 건축법 위반 문제를 염두에 둬야 합니다. 제시외 건물도 포함되어 일괄매각되니, 이 부분도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 위반건축물 문제와 임차인 대항력 여부가 가장 큰 리스크입니다. 만약 이 문제를 해결하고 명도까지 마친다면, 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. 하지만, 명도 과정이 순탄치 않을 수 있다는 점이 걸립니다. 예상 수익률은 보수적으로 잡아 연 6% 수준으로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 리스크가 상당하니 신중하게 접근해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮은 편일 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최대 27억을 넘지 않는 선에서 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1억 2,327만원으로 예상되며, 총 투자금은 대략 28억 수준이 될 것입니다.