성북 정릉동 부동산 경매, 1억 9천

한줄 요약

건축법 미준공 건물이지만 대지권 등기와 감정가 100%로 매력적임.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/6021

경매물건 주소 보기 서울특별시 성북구 정릉동 508-123 1층102호

서울 성북구 정릉동 508-123에 위치한 1층 102호 부동산입니다. 주거지역으로 한적하면서도 접근성이 좋은 위치입니다. 그러나 건축법상 사용승인을 받지 않은 장기미준공 건물이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 주변에 산과 편의시설이 있어 생활환경은 괜찮지만, 5층 무단증축으로 인해 집합건축물대장이 없다는 건 문제죠.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 9,400만원으로 최저입찰가와 동일하여 할인은 없습니다. 인근의 유사 물건 시세가 약 2억 5천만원인 점을 고려하면, 감정가 자체는 낮지 않지만, 대지권 포함이라는 점을 감안하면 매력적이라고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 2억 370만원 정도로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지와 집합건물의 근저당권인데, 모두 2003년과 2008년에 설정되었습니다. 근저당권이 말소되지 않으면 문제가 될 수 있습니다. 이재선의 유치권 신고가 있지만, 성립 여부가 불분명하여 리스크가 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 임차인의 대항력 여부가 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대지권이 등기된 점은 긍정적이지만, 건축법 미준공 상태와 유치권의 불확실성은 큰 리스크입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 보이지만, 명도와 법적 절차에 따른 비용을 고려해야 합니다. 한 가지 걸리는 건 누수 문제가 있다는 점입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 리스크가 많아 선뜻 나서는 사람이 적을 겁니다. 권장 입찰가는 1억 8천만원 정도가 적당해 보입니다. 취등록세 약 937만원을 포함하면 총 투자금은 약 2억 1천만원이 예상됩니다. 명도 과정과 유치권 문제 해결을 위한 여유자금도 준비해야 할 것입니다.