관악 봉천동 부동산 경매, 1회 유찰 11.6억

한줄 요약

관악구 봉천동 경매물건, 1회 유찰된 11.6억 부동산으로 가격 매력이 있지만, 위반건축물 리스크 주의.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5321

경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 봉천동 1675-8

봉천동에 위치한 이 물건은 면적 121.5㎡ 규모로, 비교적 넉넉한 공간을 제공합니다. 주변에는 대학가와 주거지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋으며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 하지만, 옥탑이 다중주택으로 이용 중인 점과 일반건축물대장상 위반건축물로 등록된 점은 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 14억 6,056만원에서 1회 유찰되어 최저입찰가 11억 6,845만원으로 떨어졌습니다. 인근 비슷한 규모의 부동산 시세가 약 14억대로 형성되어 있으니, 이번 경매가 20% 정도 저렴한 셈입니다. 예상 낙찰가는 12억 2,687만원 전후로 판단됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 설정된 근저당권으로, 기존 권리들은 인수 걱정 없이 모두 말소될 전망입니다. 다만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 가능성은 낮지만, 위반건축물로 인한 법적 문제는 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 투자 관점에서 보면, 봉천동은 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 하지만 위반건축물로 인한 리스크는 무시할 수 없습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 약 연 4.8% 정도로 보이며, 대학가 임차수요를 노릴 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 1회 유찰된 물건은 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 12억 초반대를 고려하되, 위반건축물 관련 리스크를 감안해 11억 후반대에서 시작하는 것이 안전할 듯합니다. 취등록세는 약 5,643만원으로 총 투자금은 12.2억 정도 예상됩니다.