관악 신림동 근생시설 경매, 20.5억

한줄 요약

신림동의 근린생활시설이지만 주택으로 사용 중인 특이한 물건, 1회 유찰로 가격 매력적.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 신림동 1457-5

서울 관악구 신림동에 위치한 이 물건은 174.6㎡(약 52.8평) 크기의 근린생활시설입니다. 다만, 현재 주택으로 사용 중이라는 점이 특이합니다. 주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 교통이 편리한 신림동 중심가에 위치해 생활 편의성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 25억 6,344만원에서 1회 유찰되어 최저입찰가 20억 5,075만원으로 내려왔습니다. 인근 시세와 비교해 약 20% 정도 할인된 가격입니다. 예상을 해보면, 이 물건의 낙찰가는 약 21억 5,329만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년과 2019년에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다만, 주택으로 사용 중인 점을 고려할 때 임차인 대항력 여부를 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 위반건축물로 등재되어 있어, 건축법적인 문제도 고려해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 가능성이 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 주택으로 사용 중인 근린생활시설이라는 점이 매력적이지만, 위반건축물로 인한 리스크가 존재합니다. 해당 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역이기 때문에, 월세 전환 시 연 4~5%의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 위반건축물 문제 해결 비용 등을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 유찰된 상태에서 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 21억 중반대 정도로 설정하는 것이 적절하다고 봅니다. 취등록세는 약 9,905만원으로 예상되며, 투자 총액을 잘 계산해 입찰에 참여해야 합니다. 개인적으로 위반건축물 문제 해결이 가능하다면 도전해볼 만한 물건이라 생각합니다.