공매 물건 직접 따라가봤더니, 싸 보이는 가격 뒤에 숨어 있던 것들
온비드 화면에서 싸 보이는 물건, 현장에서는 다르게 보입니다
얼마 전 초보 투자자 한 분이 공매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가 2억 4천만 원짜리 빌라가 최저입찰가 1억 5천만 원대까지 내려와 있었죠. 화면만 보면 싸 보였습니다. 근데 제가 제일 먼저 물어본 건 수익률이 아니라 점유자였습니다. 누가 살고 있는지, 임차인인지 소유자인지, 배분요구를 했는지부터 봐야 하거든요.
공매는 경매보다 간단하다고 생각하는 분들이 많습니다. 온비드에서 입찰하고, 낙찰되면 잔금 내고, 소유권 가져오면 끝이라고요. 실제로 절차만 놓고 보면 법원 경매보다 온라인 비중이 크고 접근성도 좋습니다. 하지만 권리관계와 명도는 절대 자동으로 해결되지 않습니다. 싸게 낙찰받았는데 인도명령이 안 되거나, 체납관리비가 크게 붙거나, 대출이 예상보다 안 나오면 그때부터 계산이 틀어집니다.
공매와 경매, 비슷하지만 초보가 놓치는 차이
경매는 법원이 진행하고, 공매는 보통 한국자산관리공사 온비드에서 진행됩니다. 세금 체납으로 압류된 물건, 국유재산, 금융기관이나 공공기관 보유 자산 등이 공매로 나옵니다. 입찰 방식은 온라인이라 편하지만, 물건마다 법적 성격이 꽤 다릅니다.
현장에서 가장 크게 느끼는 차이는 명도 쪽입니다. 법원 경매는 일정 요건이 맞으면 인도명령 제도를 활용할 수 있습니다. 반면 공매는 물건 성격에 따라 명도소송까지 가야 하는 경우가 생깁니다. 이 차이를 모르고 단순히 낙찰가만 보고 들어가면 시간과 비용이 늘어납니다.
- 세금 체납 압류재산 공매는 권리분석을 경매처럼 봐야 합니다.
- 국유재산 매각은 일반 주거 경매와 다른 조건이 붙는 경우가 있습니다.
- 공공기관 자산은 점유 상태와 인도 조건을 매각공고에서 따로 확인해야 합니다.
- 입찰보증금, 잔금기한, 계약 조건이 물건마다 다를 수 있습니다.
제가 초보에게 공매를 설명할 때 늘 하는 말이 있습니다. 온비드 입찰 버튼은 쉽지만, 낙찰 뒤 책임은 전부 본인 몫이라는 겁니다. 입찰장에 안 가도 된다는 편리함이 권리분석을 대신해주지는 않습니다.
실제로 낙찰가보다 더 무서운 건 남는 비용입니다
예전에 한 다세대 공매 물건을 검토한 적이 있습니다. 최저가가 감정가 대비 65% 수준까지 내려와 있었고, 주변 실거래를 보면 낙찰만 받으면 3천만 원 정도 남는 것처럼 보였습니다. 그런데 관리사무소에 전화해보니 체납관리비가 900만 원 가까이 있었습니다. 공용부분 체납은 낙찰자가 부담할 가능성이 있어 계산에 넣어야 했죠.
여기에 명도비 300만 원, 취득세와 법무비용, 미납 공과금 확인 비용, 잔금대출 이자까지 넣으니 예상 수익이 절반 이하로 줄었습니다. 더 문제는 점유자가 연락을 피하고 있었다는 점입니다. 소송까지 가면 6개월은 잡아야 했고, 그 기간 동안 이자와 기회비용이 계속 쌓입니다.
제가 공매 물건 볼 때 먼저 적는 비용
- 입찰가와 취득세
- 법무사 비용과 등기 비용
- 체납관리비 중 승계 가능성이 있는 금액
- 명도 협의금 또는 소송 비용
- 잔금대출 이자와 중도상환수수료
- 수리비, 공실 기간, 중개수수료
초보일수록 낙찰가만 봅니다. 그런데 실제 수익은 낙찰가가 아니라 총투입금에서 나옵니다. 1억 5천만 원에 샀다고 끝이 아니라, 내 통장에서 최종적으로 얼마가 묶이고 얼마가 빠져나가는지를 봐야 합니다.
권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다
공매에서도 말소기준권리, 압류, 근저당, 가압류, 임차권, 전입세대, 확정일자, 배분요구 여부를 봐야 합니다. 등기부등본에 압류가 선순위로 잡혀 있다고 해서 무조건 단순하지 않습니다. 임차인이 있으면 주민센터 전입세대열람, 매각공고, 감정평가서, 현황조사 자료를 같이 봐야 합니다.
특히 조심해야 할 건 대항력 있는 임차인입니다. 선순위 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하면 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 예를 들어 보증금 8천만 원 임차인이 있고, 배당으로 5천만 원만 받는 구조라면 나머지 3천만 원이 내 부담으로 넘어올 수 있습니다. 이걸 놓치면 싸게 산 게 아니라 비싸게 산 겁니다.
또 하나는 현장 점유입니다. 공부상 공실처럼 보이는데 실제로는 짐이 가득한 경우가 있습니다. 반대로 사람이 살고 있는 것처럼 보이지만 이미 이사 날짜가 잡혀 있는 경우도 있습니다. 그래서 저는 가능하면 평일 낮, 저녁, 주말 중 한 번씩은 주변을 봅니다. 우편함, 전기계량기, 수도계량기, 관리사무소 이야기, 인근 중개사 반응을 맞춰보면 화면에서 안 보이던 부분이 드러납니다.
초보가 공매에서 피해야 할 물건
공매가 나쁘다는 얘기가 아닙니다. 오히려 잘 보면 경쟁이 덜하고, 경매보다 조용히 들어갈 수 있는 물건도 있습니다. 다만 초보가 처음부터 건드리면 버거운 물건이 있습니다. 저는 처음 3건 정도는 수익이 조금 낮아도 구조가 단순한 물건을 권합니다.
- 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 큰 물건
- 점유자가 소유자도 임차인도 아닌 애매한 물건
- 불법 증축, 위반건축물 표시가 있는 물건
- 관리비 체납이 크고 확인이 어려운 집합건물
- 도로 지분, 맹지, 공유지분처럼 출구가 좁은 물건
- 대출 가능 여부가 불확실한 지방 소형 물건
수익률 20%라고 적힌 물건보다, 내 돈이 언제 빠져나오고 어떤 사람과 협의해야 하는지가 더 중요합니다. 부동산은 종이에 찍힌 숫자가 아니라 사람과 시간의 싸움인 경우가 많습니다.
공매 입찰 전에 저는 이렇게 계산합니다
제가 쓰는 방식은 단순합니다. 먼저 보수적인 매도 가능가를 잡습니다. 주변 최고가가 아니라 최근 3개월 안에 실제 거래된 낮은 가격을 봅니다. 그다음 총비용을 뺍니다. 취득세, 명도비, 수리비, 이자, 중개수수료를 넣고도 최소 10% 이상 남지 않으면 초보에게는 권하지 않습니다.
예를 들어 예상 매도가가 2억 원인 빌라라면, 낙찰가 1억 6천만 원만 보고 좋아하면 안 됩니다. 취득세와 비용 700만 원, 수리비 800만 원, 명도비 300만 원, 이자와 기타비용 300만 원을 넣으면 총투입금은 1억 8천만 원 가까이 됩니다. 매도 때 중개수수료와 협상 여지를 생각하면 실제 남는 돈은 생각보다 작습니다.
그래도 공매에는 장점이 있습니다. 온라인으로 입찰할 수 있고, 일정이 비교적 명확하며, 경매보다 덜 알려진 물건이 섞여 있습니다. 다만 그 장점은 준비된 사람에게만 장점입니다. 권리분석을 대충 하고 들어가면 조용한 시장이 아니라 조용히 손실 나는 시장이 됩니다.
저는 공매를 처음 시작하는 분에게 큰 수익을 노리기보다 작은 물건 하나를 끝까지 따라가 보라고 말합니다. 입찰 전 조사, 낙찰 후 잔금, 소유권 이전, 점유자 협의, 매도나 임대까지 한 바퀴를 돌아봐야 다음 물건이 보입니다. 화면에서 싸 보이는 가격보다 중요한 건, 내가 감당할 수 있는 리스크인지 냉정하게 보는 눈입니다.
