부동산매물 30개 뒤져보고 입찰장까지 갔더니 보인 진짜 위험 신호

사진 좋은 부동산매물일수록 더 오래 봐야 합니다

얼마 전 초보 투자자 한 분이 괜찮아 보이는 부동산매물을 들고 왔습니다. 사진은 깔끔했고, 감정가 대비 최저가도 2회 유찰이라 제법 낮아져 있었습니다. 역세권까지는 아니어도 버스 정류장이 가까웠고, 주변 실거래가만 보면 낙찰받고 바로 수익이 날 것처럼 보였죠.

그런데 등기부를 넘겨보니 느낌이 달랐습니다. 선순위 임차인이 있었고, 배당요구 여부가 애매했습니다. 현황조사서에는 전입자가 적혀 있는데 매각물건명세서 문구가 깔끔하지 않았습니다. 이런 물건은 숫자만 보고 들어가면 안 됩니다. 초보가 제일 많이 다치는 지점이 바로 여기입니다. 겉으로는 싸 보이는데, 실제로는 싸게 나온 이유가 있는 매물입니다.

제가 현장에서 오래 보니 부동산매물은 크게 두 종류입니다. 남들도 몰라서 싼 물건과, 남들이 알고도 피해서 싼 물건입니다. 문제는 초보 눈에는 둘 다 똑같이 저렴해 보인다는 겁니다.

가격보다 먼저 봐야 할 건 점유자와 권리관계입니다

경매 매물에서 감정가 5억짜리가 3억 4천까지 내려오면 누구나 솔깃합니다. 하지만 제 기준에서는 최저가보다 점유관계가 먼저입니다. 누가 살고 있는지, 그 사람이 어떤 권리로 살고 있는지, 인도명령으로 해결 가능한지부터 봅니다.

예전에 수도권 빌라 물건을 본 적이 있습니다. 최저가가 주변 급매보다 4천만 원 정도 낮았습니다. 겉보기에는 좋아 보였죠. 그런데 현황조사서에 임차인 전입일이 말소기준권리보다 빠른 날짜로 적혀 있었습니다. 보증금은 1억 2천만 원. 배당으로 전액 회수되지 않으면 낙찰자가 떠안을 가능성이 있었습니다. 낙찰가를 아무리 낮게 써도 인수금액까지 더하면 시세보다 비싸지는 구조였습니다.

이런 경우는 입찰장에 가면 의외로 응찰자가 있습니다. 왜냐하면 최저가만 보고 들어오는 사람이 있기 때문입니다. 낙찰받는 순간 박수받는 것 같지만, 며칠 뒤 잔금 계산하면서 얼굴이 굳습니다. 저는 초보에게 항상 말합니다. 싸게 사는 게 목표가 아니라, 모르는 돈을 떠안지 않는 게 먼저라고요.

권리분석에서 최소한 확인할 것

• 말소기준권리가 무엇인지 확인합니다.
• 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부를 같이 봅니다.
• 매각물건명세서의 인수되는 권리 문구를 끝까지 읽습니다.
• 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인은 초보가 가볍게 볼 대상이 아닙니다.

시세조사는 네이버 호가만 보면 거의 틀립니다

부동산매물을 볼 때 많은 분들이 포털 호가를 기준으로 수익을 계산합니다. 그런데 호가는 말 그대로 부르는 가격입니다. 실제 거래되는 가격과 5%, 많게는 10% 이상 차이 나는 동네도 있습니다. 특히 거래가 뜸한 구축 빌라나 외곽 상가는 호가가 시세처럼 보이지만, 실제 매수자는 훨씬 냉정합니다.

제가 시세를 볼 때는 최소 세 가지를 나눠 봅니다. 최근 실거래가, 현재 나와 있는 급매, 낙찰 후 실제 팔 수 있는 가격입니다. 이 세 숫자는 다릅니다. 예를 들어 실거래가가 4억 2천이어도 지금 급매가 3억 9천에 쌓여 있으면 내 매물은 4억 2천에 팔기 어렵습니다. 더구나 경매로 산 물건은 명도 기간, 수리 상태, 대출 이자까지 끼어 있습니다.

한 번은 아파트 소형 물건을 3억 1천에 낙찰받은 투자자를 봤습니다. 주변 실거래가가 3억 5천이라 4천만 원 남는다고 계산했죠. 그런데 잔금대출 이자, 취득세, 법무비, 수리비, 중개수수료, 명도비를 더하니 비용이 1천 6백만 원 가까이 나왔습니다. 매도는 3억 4천에 됐고, 양도세까지 고려하니 손에 남은 돈은 생각보다 작았습니다. 수익률 계산은 낙찰가 기준이 아니라 총투입금 기준으로 해야 합니다.

좋은 부동산매물처럼 보이게 만드는 착시가 있습니다

초보가 자주 속는 착시가 몇 가지 있습니다. 첫째는 유찰 횟수입니다. 2회, 3회 유찰이면 무조건 싸다고 생각합니다. 그런데 유찰은 시장이 그 가격을 거절했다는 뜻이기도 합니다. 권리 문제가 있거나, 입지가 애매하거나, 환금성이 떨어지는 이유가 숨어 있을 수 있습니다.

둘째는 감정가 착시입니다. 감정가가 높게 잡힌 물건은 유찰돼도 여전히 비쌀 수 있습니다. 감정 시점이 1년 전이고 그 사이 주변 거래가 꺾였다면 더 조심해야 합니다. 셋째는 대출 착시입니다. 경락잔금대출이 된다고 해서 무조건 안전한 매물이 아닙니다. 대출은 매입을 가능하게 해줄 뿐, 손실을 막아주지는 않습니다.

특히 상가 매물은 더 냉정하게 봐야 합니다. 공실 상가가 감정가 대비 반값이라고 해도 임차인을 못 맞추면 매달 관리비와 이자만 나갑니다. 월세 150만 원 예상이라고 적어놓고 실제로는 90만 원에도 문의가 없는 경우가 있습니다. 상가는 임대수익률 표보다 현장 유동인구, 주변 공실, 업종 제한, 관리비 구조가 더 중요합니다.

입찰 전 현장에서 보는 것들

• 낮과 저녁 시간대 유동인구가 다른지 확인합니다.
• 같은 동, 같은 라인 매물이 얼마나 쌓여 있는지 봅니다.
• 인근 중개업소 2곳 이상에 실제 매도 가능가를 물어봅니다.
• 주차, 소음, 누수 흔적처럼 사진에 안 보이는 요소를 봅니다.
• 명도 난이도를 점유자 태도와 서류로 함께 판단합니다.

초보라면 안 사는 연습도 투자입니다

제가 10년 넘게 경매장을 다니면서 제일 많이 배운 건 낙찰받는 기술보다 포기하는 기준입니다. 좋은 부동산매물은 많지 않습니다. 대신 좋아 보이게 포장된 매물은 정말 많습니다. 입찰장 분위기에 휩쓸리면 한 장 더 쓰게 되고, 그 한 장이 몇 년 고생으로 돌아오기도 합니다.

초보라면 처음부터 특수물건으로 수익을 크게 내려 하지 않는 게 낫습니다. 대항력 있는 임차인, 유치권 주장, 지분경매, 선순위 가처분, 법정지상권 같은 건 공부할 가치는 있지만 실전 첫 물건으로는 부담이 큽니다. 처음에는 권리관계가 단순하고, 시세 확인이 쉬우며, 되팔 수 있는 수요가 분명한 물건을 보는 편이 낫습니다.

입찰가를 쓸 때도 희망 매도가에서 비용을 빼고, 예상 수익을 빼고, 그다음에 낙찰가 상한선을 정해야 합니다. 저는 물건마다 엑셀에 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 이자 6개월분, 중개수수료까지 넣습니다. 이렇게 계산하면 처음엔 들어갈 물건이 별로 없어 보입니다. 그런데 그게 정상입니다. 아무 물건이나 수익이 난다면 법원 입찰장이 그렇게 조용할 리가 없습니다.

부동산매물은 많이 보는 사람이 유리합니다. 다만 많이 본다는 건 사진을 많이 넘긴다는 뜻이 아닙니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 실거래가, 현장 분위기까지 같은 순서로 반복해서 보는 겁니다. 그렇게 30개, 50개를 보다 보면 이상한 물건이 먼저 눈에 걸립니다. 저는 그 감각이 초보에게 가장 비싼 자산이라고 생각합니다. 돈 버는 물건을 찾기 전에, 돈 잃을 물건을 걸러내는 눈부터 만들어야 오래 갑니다.