기흥 중부대로 아파트 경매, 17회 유찰 470만

한줄 요약

17회 유찰로 초저가 매물, 그러나 권리분석과 명도 리스크 주의 필요

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 기흥구 중부대로747번길 22-5, 104동 4층402호

경기도 용인시 기흥구 중부대로747번길에 위치한 아파트입니다. 104동 4층 402호로, 주변은 주거지역으로 교통 및 생활 인프라가 적당히 갖춰져 있습니다. 면적 정보는 없지만, 위치상 중소형 아파트로 추정됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,800만원이지만, 17회 유찰을 거쳐 최저입찰가는 470만원입니다. 이는 감정가의 1%로, 거의 '줍줍' 수준입니다. 인근 유사 매물의 시세가 2억 이상임을 감안할 때, 현재 최저가는 엄청난 할인율을 보여줍니다. 예상 낙찰가도 494만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 6월 9일 압류로 설정되어 있습니다. 이 물건의 특이사항 중 하나는 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 확인이 필요하며, 대항력 여부도 반드시 챙겨봐야 합니다. 유치권 및 법정지상권 가능성도 배제할 수 없으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 유찰이 많이 된 이유가 궁금합니다. 명도 문제나 권리분석에서의 리스크가 클 가능성이 있기 때문입니다. 하지만 초저가로 매입 후 명도만 해결된다면, 상당한 수익률을 기대할 수 있습니다. 이 지역의 인프라가 괜찮고, 저렴하게 매입 시 월세 전환 시 예상 수익률도 높은 편입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가에 아주 근접하게, 약 500만원 정도로 설정할 것입니다. 취등록세는 약 22만원 정도로 예상됩니다. 다만, 입찰 전 해당 물건의 권리분석을 철저히 하고, 명도 가능성에 대한 계획을 세워야 합니다. 리스크를 감안하고도 도전할 가치가 있는 물건입니다.