빌딩매매 직접 검토해봤더니, 초보가 숫자만 보고 들어가면 위험한 이유

강남 꼬마빌딩 하나를 보러 갔다가 느낀 것

얼마 전 지인이 38억짜리 꼬마빌딩 매매 물건을 들고 왔습니다. 역에서 도보 7분, 대지 48평, 연면적 132평, 보증금 2억 4천에 월세 1,150만 원. 중개사 설명만 들으면 꽤 괜찮아 보였죠. 그런데 현장에 가보니 얘기가 조금 달랐습니다.

1층 음식점은 장사가 잘되는 것처럼 보였지만 임대차계약서를 보니 월세를 두 달 밀린 적이 있었고, 3층 사무실은 계약 만기가 5개월 남았는데 이미 이전을 준비 중이었습니다. 옥상 방수도 손을 봐야 했고, 주차는 실제로 2대밖에 못 댔습니다. 매물장에는 4대 가능이라고 적혀 있었지만, 그건 서류상 이야기였습니다.

빌딩매매는 아파트처럼 실거래가 몇 개 보고 감으로 판단하면 안 됩니다. 같은 도로에 붙어 있어도 코너인지, 경사인지, 주차가 되는지, 임차인 업종이 뭔지에 따라 가격이 크게 갈립니다. 저는 경매 물건도 그렇지만 일반 매매 빌딩을 볼 때도 가장 먼저 ‘이 건물이 매달 진짜 돈을 남기는가’를 봅니다.

수익률 4%라는 말부터 의심해야 합니다

빌딩매매 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 말이 수익률입니다. 연 4%, 연 5%, 가끔은 6%도 나옵니다. 그런데 이 숫자는 보통 매도자나 중개사가 보기 좋게 만든 숫자인 경우가 많습니다. 실제 투자자가 가져가는 수익률과는 거리가 있습니다.

예를 들어 매매가 40억 원짜리 건물이 있다고 해보죠. 보증금 3억 원, 월세 1,300만 원이면 단순 계산으로 연 임대수입은 1억 5,600만 원입니다. 매매가에서 보증금을 뺀 37억 원 기준으로 보면 약 4.2%처럼 보입니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다.

• 취득세와 부대비용: 약 2억 원 안팎까지도 계산 필요
• 대출이자: 금리 5% 기준이면 매달 부담이 큼
• 건물관리비 공실 부담: 임차인이 빠지면 바로 소유자 몫
• 수선비: 방수, 엘리베이터, 소방, 전기 설비 비용
• 세금: 종합소득세, 재산세, 종부세 가능성까지 확인

제가 실제로 본 사례 중에는 겉으로는 연 4.5% 수익률이라고 광고한 건물이 있었습니다. 그런데 대출 60%를 받으니 이자 내고, 공실 2개월 생기고, 옥상 방수 1,800만 원 들어가고 나니 첫해 현금흐름이 거의 남지 않았습니다. 이런 물건은 ‘수익형’이라는 이름을 붙이기 민망합니다.

권리관계보다 더 무서운 건 임차인 구조입니다

경매에서는 등기부, 말소기준권리, 대항력, 배당요구 여부를 집요하게 봅니다. 그런데 일반 빌딩매매에서는 사람들이 의외로 임차인 분석을 대충 합니다. 저는 이게 더 위험하다고 봅니다. 건물은 결국 임차인이 월세를 내줘야 버팁니다.

특히 조심해야 할 임차인 구조가 있습니다. 첫째, 한 임차인이 전체 임대료의 절반 이상을 내는 건물입니다. 겉보기엔 안정적이지만 그 임차인이 나가면 수입이 한 번에 꺾입니다. 둘째, 특수 업종이 들어간 건물입니다. 병원, 학원, 유흥 관련 업종은 시설투자가 크고 계약관계가 복잡한 경우가 있습니다. 셋째, 임대료가 주변 시세보다 과하게 높은 건물입니다.

매도 직전에 임대료를 높여 계약서를 새로 쓰는 경우도 봤습니다. 매수자는 높은 월세를 보고 가격을 인정했는데, 1년 뒤 갱신 시점에 임차인이 ‘이 월세로는 못 한다’며 나가버렸습니다. 그때부터 공실 리스크가 현실이 됩니다. 빌딩매매에서 임대차계약서는 그냥 첨부서류가 아닙니다. 건물 가격을 떠받치는 기둥입니다.

계약 전 최소한 확인할 자료

• 전체 임대차계약서 원본
• 최근 12개월 월세 입금내역
• 관리비 부과 및 미납 내역
• 사업자등록 업종과 실제 영업 상태
• 계약갱신 요구 가능성 및 만기 일정

저는 입금내역을 꼭 봅니다. 계약서에는 월세 300만 원이라고 되어 있는데 실제 입금은 250만 원만 들어오는 경우도 있습니다. 구두로 깎아줬다거나, 시설비를 이유로 상계했다는 말이 나옵니다. 이런 건 매수 후 분쟁의 씨앗이 됩니다.

건물 상태는 낮에도 보고 밤에도 봐야 합니다

빌딩은 낮에 한 번 보고 판단하면 놓치는 게 많습니다. 저는 마음에 드는 물건이면 최소 두 번 갑니다. 평일 낮, 평일 저녁, 가능하면 주말까지 봅니다. 상권은 시간대별로 얼굴이 바뀝니다.

낮에는 직장인이 많아 보여도 저녁에는 거리가 죽는 곳이 있고, 반대로 낮엔 조용한데 저녁 장사가 강한 골목도 있습니다. 또 건물 외벽 균열, 누수 흔적, 계단 냄새, 공용화장실 상태, 옥상 배수, 지하 습기 같은 건 현장에서 봐야 압니다. 감정평가서나 매물 설명서에는 이런 디테일이 잘 안 나옵니다.

한 번은 27억 원대 근린생활시설을 검토한 적이 있습니다. 위치는 좋았고 월세도 괜찮았습니다. 그런데 지하층에 내려가니 곰팡이 냄새가 심했습니다. 벽면 하단에 물 자국이 있었고, 장마철마다 배수펌프가 돈다는 말을 관리인이 흘리듯 했습니다. 수리비 견적을 받아보니 단순 도배 문제가 아니었습니다. 저는 그 물건을 접었습니다.

초보 투자자는 가격을 깎으면 된다고 생각하는데, 건물 하자는 돈으로만 끝나지 않습니다. 임차인 민원, 공실, 영업손실 주장, 보험 처리, 공사 기간까지 따라옵니다. 그 스트레스를 견딜 준비가 없다면 처음부터 피하는 게 낫습니다.

빌딩매매에서 제가 보는 순서

제가 물건을 볼 때 순서는 거의 정해져 있습니다. 멋진 외관보다 숫자와 리스크를 먼저 봅니다. 그리고 숫자가 맞아도 현장이 아니면 믿지 않습니다.

• 첫째, 토지 가치와 도로 조건을 본다
• 둘째, 현재 임대료가 주변 시세와 맞는지 비교한다
• 셋째, 대출이자 반영 후 현금흐름을 계산한다
• 넷째, 임차인 만기와 공실 가능성을 본다
• 다섯째, 건물 수선비를 보수적으로 잡는다
• 여섯째, 향후 매도할 때 누가 사줄 물건인지 생각한다

여섯 번째가 의외로 중요합니다. 살 때는 다들 장밋빛으로 봅니다. 그런데 나중에 팔 때 매수자가 없으면 좋은 자산이 아닙니다. 대지가 너무 작거나, 주차가 불편하거나, 엘리베이터 없는 고층 건물이거나, 업종 제한이 심한 위치라면 매도 때 고생할 수 있습니다.

빌딩매매는 돈 많은 사람만 하는 게임처럼 보이지만, 실제로는 버틸 수 있는 사람이 이기는 시장에 가깝습니다. 금리가 오르면 버텨야 하고, 임차인이 나가면 버텨야 하고, 수선비가 터지면 또 버텨야 합니다. 매수 전에 이 버틸 힘을 계산하지 않으면 낙찰보다 더 힘든 매매를 하게 됩니다.

솔직히 저는 초보라면 첫 빌딩을 크게 시작하지 않았으면 합니다. 작은 근린상가, 상가주택, 구분상가까지 비교하면서 임대차와 세금을 먼저 몸에 익히는 편이 낫습니다. 빌딩은 한 번 잘못 사면 매달 손실이 반복됩니다. 반대로 제대로 고르면 시간이 지날수록 토지 가치와 임대수익이 같이 받쳐줍니다. 그래서 더 천천히 봐야 합니다. 현장에서 오래 살아남은 사람들은 대개 많이 산 사람이 아니라, 위험한 물건을 끝까지 피한 사람들입니다.